• Kapitalanleger aufgepasst! Wohn- und Geschäftshaus in Salzgitter-Bad

    325.000 €

    • Wohnfläche 247 m²
    • Zimmer 13
    • Schlafzimmer 6
    • Badezimmer 5
    • Grundstücksfläche 859 m²
    • Verfügbar ab Januar 2024
    • Haustyp Mehrfamilienhaus
    • Etagen 3
    • Baujahr 1956
    • Provision Mit Provision
    • Online-Besichtigung Nicht möglich
    • Balkon
    • Terrasse
    • Badewanne
    • Keller
    • Dachboden
    • Garage/Stellplatz
    • Garten/-mitnutzung
    • Aktuell vermietet

    Standort

    38259 Niedersachsen - Salzgitter

    Beschreibung

    Das gepflegte Wohnhaus mit Gewerbeteil aus dem Jahr 1956 befindet sich in guter Lage von Salzgitter Bad. Im vorderen Gebäudeteil sind angrenzend an das einladende Treppenhaus 3 Etagenwohnungen mit einer Größe von 100 Quadratmetern im Erdgeschoss, 91 Quadratmetern im Obergeschoss und 56 Quadratmetern im Dachgeschoss. Im Hinterhaus befindet sich zusätzlich eine Praxis. Jede der Wohnungen verfügt über eine Terrasse beziehungsweise einen Balkon mit Süd-West-Ausrichtung. Die unteren beiden Wohnungen überzeugen außerdem jeweils durch eine helle Küche, ein modernes Tageslichtbad mit Dusche und 3 beziehungsweise 3,5 großzügige Wohn- beziehungsweise Schlafzimmer.

    Die Dachgeschosswohnung weist aufgrund der Dachschrägen und dem kleineren Balkon weniger Wohnfläche auf und verfügt neben der Küche und dem Bad lediglich über 2 Zimmer. Die Zentralheizung im Keller beheizt die Heizkörper der Wohnungen, während die Wohnungen zusätzlich jeweils über einen Warmwassererzeuger für die Warmwasserbereitung verfügen. Dadurch und durch die vorhandenen Wasseruhren und Heizkostenverteiler lassen sich die Nebenkosten nutzungsabhängig ermitteln.

    Im Hinterhaus, welches durch eine eigene Auffahrt erreichbar ist, befindet sich eine ehemalige Arztpraxis (107 m² Nutzfläche), die seit 2022 als Physiotherapie-Praxis vermietet ist. Die Fläche besteht aus einem hellen Eingangsbereich, vier Behandlungsräumen, einer Teeküche, einem Patienten-WC und einer Mitarbeitertoilette. Zusätzlich zu den drei Wohnungen und der Praxis befinden sich auf dem 859 m² großen Eigentumsgrundstück 6 Garagen, von denen eine über die Wilhelm-Raabe-Straße zu erreichen ist und die restlichen fünf über die Gablonzer Straße.

    Das Wohngebäude ist vollständig unterkellert. Neben dem Hausanschlussraum und dem Heizungsraum befinden sich zusätzlich noch einige Lagerräume im Keller, die mieterseitig genutzt werden. Des Weiteren lässt sich durch den Keller auch der nach Süd-Westen ausgerichtete Garten mit Hanglage erreichen, welcher ebenfalls von den Mietern gepflegt und genutzt wird. Neben einer großzügigen Rasenfläche und einer weiteren überdachten Terrasse befinden sich Beete und eine Zuwegung zu den unteren Garagen auf dem Grundstück. Durch die Hanglage ermöglicht das Grundstück einen großartigen Weitblick auf die umliegenden Hügel.

    Die gesamte Immobilie ist derzeit vermietet. Die Mietverhältnisse der unteren beiden Wohnungen bestehen schon seit über 20 Jahren während die Wohnung im Dachgeschoss seit 2018 an den derzeitigen Mieter vermietet ist. Der Gewerberaummietvertrag mit der Physiopraxis hat eine Festlaufzeit von fünf Jahren und zwei weitere mieterseitige Verlängerungsoptionen mit jeweils fünf Jahren und besteht seit dem 01.01.2022.

    Der Objektzustand lässt sich als gepflegt bezeichnen. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen wurden trotz der langjährigen Mietverhältnisse vorgenommen. Demnach wurden beispielsweise im Jahr 2017 Duschen in den Bädern der beiden unteren Wohnungen eingebaut. Außerdem wurden im Jahr 2020 die Steigleitungen mit den Wasseruhren für die einzelnen Wohnungen erneuert. Außerdem wurde die Dachbodendämmung im Jahr 2021 ertüchtigt, während die Gas-Heizung (Brötje) des Wohnhauses im Jahr 2022 erneuert wurde. Auch die Mietfläche der Physiopraxis wurde vor der Neuvermietung im Jahr 2021 weitestgehend saniert. Dabei wurden unter anderem auch die Patiententoilette sowie die Mitarbeitertoilette erneuert.

    Die Kaltmiete für die Wohnungen beträgt derzeit zwischen 3,55 € und 4,04 € je Quadratmeter, wodurch sich bis zur Erreichung des marktüblichen Mietniveaus noch deutliches Mietsteigerungspotential ergibt. Die Praxisfläche der Physiotherapie ist für 4,67 € je Quadratmeter zu den bereits genannten Laufzeiten vermietet. Die sechs Garagen sind für etwa 20,00 € beziehungsweise 35,00 € p. M. vermietet wodurch sich aktuell eine Jahresnettokaltmiete in Höhe von etwa 18.650,00 € ergibt. Durch eine Mietzinsanpassung der Wohnungen und Garagen sind langfristig Soll-Mieteinnahmen von etwa 25.000,00 € erzielbar, wodurch sich ein Vervielfältiger von 13 (aktuell 17,4) ergibt!

    Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in gut angebundener Lage im nördlichen Teil von Salzgitter Bad. Salzgitter Bad ist der zweitgrößte Ortsteil der Stadt Salzgitter und hat etwa 21.000 Einwohner. Fußläufig zum Haus sind alle Dinge des täglichen Bedarfs erreichbar. Demnach gibt es in unmittelbarer Nähe Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Banken, Hausärzte, Apotheken und ein Krankenhaus. Auch verschiedene Kindergärten, sowie Grundschulen und weiterführende Schulen befinden sich in der unmittelbaren Umgebung. Über den nahegelegenen Bahnhof und die angrenzenden Bundesstraßen lassen sich ebenfalls die umliegenden Städte Goslar, Braunschweig und Hildesheim gut erreichen.

    Die Käuferprovision beträgt 5,95 % des Kaufpreises inkl. der ges MwSt. und ist fällig nach Beurkundung des Kaufvertrages.

    Für sonstige Fragen oder zur Abstimmung eines Besichtigungstermins melden Sie sich gerne.

    www.mbecker-immobilien.de

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