Saniertes Wohn-/Geschäftshaus mit Anbau und Hinterhaus

# Objektbeschreibung
Bei diesem schönen Anwesen, welches im malerischen Schlangenbad kurz vor den Toren von Wiesbaden liegt, vereint sich historischer Charme mit moderner Ausstattung. Das Objekt besteht aus einem Vorderhaus, einem Hinterhaus sowie einem Verbindungsbau im Erdgeschoss.
Das ursprünglich ca. im Jahr 1890 errichtete Vorderhaus beinhaltet im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit sowie in den oberen Geschossen zwei helle und hochwertig sanierte Wohnungen sowie ein helles Dachgeschoss als Ausbaureserve.
Im Jahr 1982 wurde ein EG-Anbau als Verbindung zwischen Vorderhaus und Hinterhaus geschaffen, wodurch im oberen Bereich eine traumhaft schöne und große Dachterrasse entstand. Des Weiteren wurde ca. im Jahr 1990 der Verkaufsraumbereich der Gewerbeeinheit im EG um die komplette Hausbreite und Tiefe des straßenseitigen Balkons erweitert. Ganz
Die Gewerbeeinheit besteht aus einem großen Verkaufsraum mit Theke mit auf die Bedürfnisse einer Apotheke angefertigten Schränke und Regale, zwei Büros, einem Labor, einem Sozialraum mit kleiner Küche, einem Abstellraum sowie sanitären Anlagen. Im Erdgeschoss des angrenzenden Hinterhauses sind weitere rund 44 m² Abstell-/Lagerfläche vorhanden.
Über einen separaten Flurbereich im Erdgeschoss betritt man das geschmackvolle und edle Treppenhaus. Nach oben öffnen sich die Wohnbereiche mit überhohen Decken und Echtholzböden. Große Fensterflächen sorgen für einen herrlichen Lichteinfall und eröffnen einen Blick auf das gepflegte Kurparkgelände. Echte Eichendielenböden in den Wohn- und Schlafräumen der großzügigen 3- Zimmer-Wohnung, eine renovierte Küche sowie ein neu saniertes Tageslichtbadezimmer in Verbindung mit einem breiten Balkon zur Straßenseite sowie einer großzügigen Terrasse mit elektrischer Markise zum Innenhof lassen in puncto Wohlfühlatmosphäre keine Wünsche offen.
In der rund 84 m² großen Wohnung im 2. Obergeschoss befinden sich derzeit vermietete Praxisräume. Auch diese Etage ist renoviert, mit echten Eichendielenböden ausgestattet und verfügt neben zwei weitläufigen Zimmern über eine große Küche sowie ein großes Tageslichtbadezimmer. Im ausgebauten und ebenfalls hellen Dachgeschoss wurde neben drei Abstellräumen ein Apothekerzimmer für Notdienste geschaffen.
Komplettiert wird das Anwesen durch eine rund 46 m² große Seminaretage im Obergeschoss des Hinterhauses, hell und hochwertig ausgestattet.

Die Außenfassade zur Straßenseite gehört zu einem Denkmalensemble und fügt sich nahtlos in die gepflegten Häuserreihen ein.

# Ausstattung
Das Objekt ist mit zweifach verglasten Holzfenstern ausgestattet und wird über eine zentrale Gas-/Brennwertheizung versorgt. Im Laufe der letzten 10 Jahre wurden umfängliche Renovierungsarbeiten vorgenommen. Das Treppenhaus, die Wohneinheit im 1. OG, die Praxisräumlichkeiten im 2. OG des Vorderhauses sind renoviert/saniert, ebenso die obere Etage mit Seminarräumlichkeiten im Hinterhaus. Im Jahr 2025 wurde die denkmalgeschützte Außenfassade saniert. Hier wurde der Dachfries erneuert, sämtliche Fenster sowie die Außenfassade neu gestrichen sowie das Dach ausgebessert.

Highlights:

- Traumhafte Lage mit Panoramablick
- Größtenteils renovierter Stilaltbau
- überhohe Decken
- z.T. hochwertige Ausstattung
- Küchen und einzelne Einbauelemente im Kaufpreis enthalten
- zuverlässige, z.T. längerfristige Mietverhältnisse
- Ausbaureserve im Dachgeschoss Vorderhaus und Erdgeschoss Hinterhaus
- Abstellräume in Keller und Dachgeschoss
- Innenhof, Dachterrasse und angrenzender Garten
- Peripherie von Wiesbaden

# Weitere Angaben
Objektzustand: saniert

Käuferprovision: 3,57% inkl. MwSt vom Kaufpreis
Provisionshinweis: Käuferprovision
x-fach Miete: 17.89

Gesamtfläche: ca. 484 m²
Grundstücksfläche: ca. 564 m²
Vermietbare Fläche: ca. 454 m²
Nutzfläche: ca. 104 m²

# Lagebeschreibung
Schlangenbad ist einer der begehrtesten Wohn- und Kurorte im Rheingau-Taunus-Kreis, westlich der Landeshauptstadt Wiesbaden gelegen.
Dieser wunderschöne Ort besticht durch seine hervorragende Erreichbarkeit, umgeben von Wäldern und Naturschutzgebieten liegt er angrenzend an die Bäderstraße als Verbindung ins Rhein-Main-Gebiet und die nur 8-9 Fahrminuten entfernte A66. In nur ca. 5 Fahrminuten erreichen Sie den Wiesbadener Stadtwald.
Im angrenzenden Schlangenbad-Georgenborn befindet sich ein beliebter Kindergarten. Grundschulen sowie weiterführende Schulen sind mit dem Bus in 10-15 Fahrminuten erreichbar.

Kurze Wege führen Sie in nur 12-15 Minuten Fahrzeit in die Wiesbadener Innenstadt Frankfurt Flughafen erreichen Sie in ca. 25 Fahrminuten. Mehrere Buslinien sorgen für eine Verbindung nach Wiesbaden sowie in Richtung Bärstadt und Eltville.Entfernungen:
Kindergarten 2 km
Grundschule 4 km
Realschule 6 km
Gymnasium 7 km
Autobahn 7 km
Zentrum 10 km

# Sonstiges
PROVISIONSHINWEIS: Mit Ihrer Anfrage bei uns sowie der Inanspruchnahme der Dienstleistungen der Firma Melanie Zimmermann Immobilien, wird ein Maklervertrag geschlossen. Sie bestätigen mit Ihrer Anfrage die Erstvermittlung des Objektes durch die Firma Melanie Zimmermann Immobilien. Kommt es in der Folgezeit zu einem wirksamen Hauptvertrag mit der Eigentümerseite, hat der Interessent bei Abschluss eines KAUFVERTRAGS die im Exposé/Vertrag ausgewiesene Käuferprovision i.H.v. 3,57% inkl. MwSt vom Kaufpreis an die Firma Melanie Zimmermann Immobilien gegen Rechnung zu zahlen. Die ausgewiesene Käuferprovision versteht sich als Bruttogesamtbetrag. Wir machen darauf aufmerksam, dass wir auch für die Verkäuferseite tätig sind.

HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne usw. vom Verkäufer stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher dem Interessenten selbst, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend. Zwischenverkauf- und sonstige Zwischenverwertung bleibt vorbehalten.

GELDWÄSCHE: Als Maklerunternehmen sind wir nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 10 Abs. 3 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – z.B. durch eine Kopie Ihrer Ausweisdaten.

# Energie
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 151562984