PROVISIONSFREI K-Poll | Vermietete 4er-WG im DG m. Ausbaureserve

Zum Verkauf steht eine 78 m² große Eigentumswohnung im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Köln-Poll. Die Wohnung wurde 2017 im Innenbereich umfassend saniert und wird seither erfolgreich als Wohngemeinschaft mit vier separat vermieteten Zimmern genutzt.

Eine Besonderheit ist der unmittelbar darüberliegende, rund 70 m² große Dachraum, dessen ausschließliches Sondernutzungsrecht der Wohnung grundbuchlich zugeordnet ist.

Die Immobilie verbindet einen nachgewiesenen Mietertrag mit interessanten Entwicklungsmöglichkeiten.

Ausstattung und Zustand:

Im Zuge der Sanierung 2017 wurde die Wohnung neu aufgeteilt und umfassend modernisiert.

Sie verfügt über vier helle, unmöblierte zwischen 13,8 und 16,9 m² große Zimmer mit Echtholzparkett. Zur gemeinschaftlichen Nutzung stehen eine Küche mit Einbauküche und Essbereich sowie ein neues Dusch-Bad zur Verfügung.

Zur Wohnung gehört außerdem ein eigener Kellerraum. Der Garten kann mitgenutzt werden.

Vermietungsstatus und Rendite:

Die Wohnung wird seit 2017 als Wohngemeinschaft mit vier einzeln vermieteten Zimmern genutzt. Für jedes Zimmer besteht ein eigenständiger Mietvertrag.

Sämtliche Zimmer waren in den vergangenen neun Jahren lückenlos vermietet. Leerstände gab es nicht.

Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 19.200 €, entsprechend 1.600 € monatlich. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,81 % bezogen auf den Kaufpreis.

Besonders interessant für Kapitalanleger: Die Zimmermieten wurden seit 2017 nicht erhöht. Die heutigen Mieteinnahmen beruhen somit noch auf dem Mietniveau von vor neun Jahren.

Angesichts der Entwicklung des Kölner WG-Marktes besteht zusätzliches Ertragspotenzial durch mögliche Mietanpassungen.

Bei einer rechnerischen Nettokaltmiete von 475 € je Zimmer würde die Jahresnettokaltmiete auf 22.800 € steigen. Dies entspräche einer Bruttomietrendite von 5,71 %. Die Realisierbarkeit hängt von den mietrechtlichen Voraussetzungen ab.

Dachraum und Ausbaupotenzial:

Unmittelbar über der Wohnung befindet sich ein bislang unausgebauter Dachraum mit rund 70 m² Grundfläche. Das ausschließliche Sondernutzungsrecht ist der Wohnung grundbuchlich zugeordnet.

Für die Erweiterung der Wohnung zu einer Maisonette lag bereits eine Baugenehmigung vor. Aufgrund einer persönlichen, räumlichen Neuorientierung der Eigentümerin wurde das Vorhaben nicht weiterverfolgt und die Genehmigung nach Ablauf ihrer Gültigkeit nicht verlängert.

Die rechnerisch mögliche zusätzliche Wohnfläche beträgt ca. 38,5 m². Bei entsprechender Umsetzung könnte die Gesamtwohnfläche rund 116,5 m² erreichen.

Neben der Maisonette-Variante sind auch eine Erweiterung der bestehenden WG um zusätzliche Zimmer oder die Prüfung einer eigenständigen Wohneinheit denkbar. Der Dachraum ist separat über das gemeinschaftliche Treppenhaus zugänglich.

Die baurechtliche und wohnungseigentumsrechtliche Zulässigkeit eines Ausbaus ist erneut zu prüfen.

Lage:

Die Wohnung befindet sich in Köln-Poll, einem gewachsenen rechtsrheinischen Stadtteil mit guter Anbindung an die Innenstadt.

Die Nähe zum Rhein und die Erreichbarkeit der zentralen Kölner Stadtgebiete machen den Standort insbesondere für Studierende und Berufstätige attraktiv.

Eckdaten:

- Wohnfläche: 78 m²
- Dachraum: ca. 70 m² Grundfläche
- Vier separate WG-Mietverträge
- Jahresnettokaltmiete: 19.200 €
- Bruttomietrendite: 4,81 %
- Hausgeld: 337 € monatlich
- Innenraumsanierung: 2017
- Kellerraum
- Gartenmitbenutzung

Weitere Informationen und Unterlagen stelle ich bei ernsthaftem Kaufinteresse gerne zur Verfügung.