Erstbezug nach Kernsanierung und Aufstockung (Neubau) – Lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Loggia in Köln-Niehl

Diese Etagenwohnung im 2. Obergeschoss wird nach umfassender Sanierung und Aufstockung des Gebäudes als Erstbezug übergeben. Auf ca. 84,45 m² Wohnfläche verteilen sich drei Zimmer, ein modernes Badezimmer, ein Flur sowie zwei Außenbereiche.

Herzstück der Wohnung ist die rund 32 m² große Wohnküche mit offenem Wohn- und Essbereich. Große Fensterflächen und ein Dachfenster sorgen für Licht von zwei Seiten. Das Elternschlafzimmer mit ca. 22,90 m² öffnet sich zum eigenen Balkon auf der Gartenseite; das zweite Zimmer mit ca. 17,75 m² lässt sich flexibel als Kinderzimmer, Gästezimmer oder Homeoffice nutzen.

Das Badezimmer ist mit modernen Fliesen in Anthrazit und Weiß, bodengleicher Regendusche, Unterputz-Spülkasten, Deckeneinbaustrahlern und mechanischer Entlüftung ausgestattet.

Loggia zur Straßenseite und Balkon zur Gartenseite – sind fertig abgedichtet und werden bewusst ohne finalen Belag übergeben, sodass die Gestaltung (z. B. Holzdielen, Feinsteinzeug oder Kunstrasen) ganz nach eigenem Wohnstil erfolgen kann.

Das Haus umfasst insgesamt sechs Wohneinheiten. Ein Stellplatz kann zusätzlich erworben werden. Die Wohnung wird unmöbliert und bezugsfrei ab sofort übergeben. Für Käufer ist der Erwerb provisionsfrei.

Alle Maß- und Flächenangaben stammen aus den Bauunterlagen des Eigentümers, sind gerundet und dienen der Orientierung; sie ersetzen kein Aufmaß.

# Ausstattung
• Erstbezug nach umfassender Sanierung und Aufstockung des Gebäudes (2025)
• Sechs Wohneinheiten im Haus, kein Aufzug
• Großzügige Wohnküche mit offenem Wohn- und Essbereich (ca. 32 m²)
• Zwei Balkone zur Straßen- und Gartenseite (Loggia 2,30 m², Balkon 1,81 m², je zu 50 % angerechnet)
• Fußbodenheizung in allen Räumen
• Gas-Brennwerttherme, Baujahr 2025; Warmwasser zentral über die Heizungsanlage
• 20 cm Außendämmung der Fassade
• Dreifach verglaste Fenster (Schüco), elektrisch bedienbare Rollläden (ROMA)
• Bodenbelag: Vinyl in Wohnräumen und Flur, Fliesen im Bad
• Modernes Bad mit bodengleicher Regendusche, Unterputz-Spülkasten und Deckeneinbaustrahlern
• Netzwerkverteiler innerhalb der Wohnung, LAN- und Kabelanschluss in jedem Zimmer
• Internet mit bis zu 1000 Mbit/s verfügbar
• Stellplatz zusätzlich erwerbbar
• Miteigentumsanteil 189,40 / 1.000; das Hausgeld wird mit Gründung der WEG festgelegt
• Energieausweis: Bedarfsausweis, gültig bis 21.12.2035, Endenergiebedarf 92,0 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse C, wesentlicher Energieträger Erdgas E

# Weitere Angaben
- Verfügbar ab: sofort
- Objektzustand: Erstbezug
- Qualität der Ausstattung: Gehoben

- Garagen/Stellplatzkaufpreis: 25.000,00 €

- Balkon-/Terrassenfläche: ca. 2,06 m²

# Lagebeschreibung
Die Immobilie liegt in einer ruhigen Anliegerstraße in Köln-Niehl, einem Veedel, das ruhiges Wohnen im Grünen mit der schnellen Erreichbarkeit der Kölner Innenstadt verbindet.

Mobilität: Die KVB-Stadtbahnlinien 12 (Niehl – Merkenich) und 13 (Gürtel-Hochbahn) sind fußläufig erreichbar, die Linie 16 (Amsterdamer Straße) in ca. 5 Minuten. Der Autobahnanschluss A 57 / A 1 liegt ca. 5 Minuten entfernt, der Kölner Hauptbahnhof ca. 15 Minuten, der Flughafen Köln/Bonn ca. 30 Minuten.

Täglicher Bedarf: Supermarkt ca. 4 Minuten, Bäckerei fußläufig, Drogerie ca. 5 Minuten, Apotheke ca. 8 Minuten. Donnerstags findet der Wochenmarkt an der Waldfriedhofstraße im Veedel statt.

Bildung: Kindertagesstätten im Veedel fußläufig, die Gemeinschaftsgrundschulen Halfengasse und Nesselrodestraße sowie das Erich-Kästner-Gymnasium (Castroper Straße) befinden sich im Stadtteil.

Freizeit: Rheinauen und Niehler Damm sind fußläufig erreichbar, der Kölner Rheinpark und das Naherholungsgebiet Fühlinger See jeweils ca. 10 Minuten. Alt St. Katharina – das „Niehler Dömchen" – liegt im Veedel, die Kölner Innenstadt und Altstadt ca. 15 Minuten entfernt.

Alle Zeitangaben sind ungefähre Richtwerte ab der Immobilie mit dem Pkw bzw. den öffentlichen Verkehrsmitteln.

# Sonstiges
Provisionsfrei für den Käufer. Kaufpreis 525.000,00 € (ca. 6.217 €/m²). Objekt-ID: PV2610001.

Die Wohnung wird unmöbliert übergeben, Bezug ab sofort möglich. Ein Stellplatz kann zusätzlich erworben werden. Das Hausgeld wird mit Gründung der WEG festgelegt.

Hinweis zu den Bildern: Einzelne Aufnahmen wurden KI-gestützt bearbeitet (digitales Home Staging) und sind entsprechend gekennzeichnet. Möbel, Dekoration und Wandfarben sind Einrichtungsvorschläge und nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes; maßgeblich ist der tatsächliche Zustand der Räume vor Ort.

Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen. Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.

Gerne vereinbaren wir einen Besichtigungstermin: PROPVION Immobilien, Telefon +49 221 66966203, anfrage@propvion.de, www.propvion.de

# Energie
- Energieausweis: Energiebedarfsausweis
- Wesentliche Energieträger: Erdgas E
- Endenergiebedarf: 92 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: C
- Ausstellungsdatum: 22.12.2025
- Gültig bis: 2035-12-21
- Baujahr (gemäß Energieausweis): 1977
- Letzte Modernisierung: 2025
- Heizungsart: Fußbodenheizung
- Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: PV-2609001