Immobilie, Eigentumswohnungen Köln Altstadt-Nord

„Privatverkauf! Keine Makler! Zuwiderhandlung = unzumutbare Belästigung nach § 7 UWG“

OBJEKTBESCHREIBUNG

VERKAUFT wird ein attraktives Immobilien-Portfolio (Asset-Deal) in einer der gefragtesten Innen-stadtlagen von Köln.
Insgesamt gibt es 16 ETW-Einheiten, aktuell werden 10 ETW-Einheiten verkauft,
• 9 vermietete 2-Zimmer-Wohnungen (Wohnfläche von 55 - 60 m²)
• 1 vermietete Gewerbeeinheit EG-Ladenlokal mit 127 m², mit separaten EG-Lager 60 m², Zugang vom Innenhof
• 6 PKW-Stellplätze Innenhof
• 6 PKW-Stellplätze Tiefgarage

WEG-Verwaltung:
erfolgt nach den gesetzlichen Bestimmungen und den Auflagen des Immobilienrechts für Woh-nungseigentumsgesetz (WEG)

ZUSTAND & SUBSTANZ:
Das Objekt befindet sich in einem gepflegten Zustand.
Treppenhaus wurde 2022 modernisiert;
- Außenfassade
- Fensteranlage (bisher Glasbaustein)
- Türanlage mit Briefkästen und Klingeln
- Aufzugsanlage aufwendig saniert.
- Wände und Decken
Durch die Modernisierung, dieses Gemeinschaftseigentum besteht in nächster Zeit, kein Sanierungsstau.

HAUSGELD
Beträgt ca. 250 €/Monat pro ETW, abzgl. Verwaltungskosten in Höhe 30 € pro ETW. Diese Kosten liegen normalen Bereich für WEG-Verwaltung.

STAND VERMIETUNG:
WEG-Einheiten sind langfristig vermietet.

KÜNDIGUNGSFREISTEN:
Wohnungseigentum ab Baujahr 1973, daher „Gesamtes Portfolio“ frei von Kündigungssperrfristen.

LAGEBESCHREIBUNG:
• KÖNER Spitzenlage: Dom, Hauptbahnhof, Mediapark, Museen direkt vor der Tür.
• GRÜNE Oase: 3 öffentl. Parkanlagen, Anlegestellen am Rhein, von KD und KölnTouris für Tagesausflüge & Panoramafahrten.
• Perfekt vernetzt: Ebertplatz und Hansaring (KVB & S-Bahn) liegen nur wenige Gehminuten. entfernt.
• Investment: Lage erstklassig nahezu konjunkturunabhängig mit solider Wertentwicklung.
• Wirtschaftl. starkes Umfeld: für Fach- und Führungskräfte, von Kölner Großkonzerne und DAX-Unternehmen (wie AXA, RTL, Lanxess, Ford, Zürich Gruppe und etc.)

Wirtschaftliche Kennzahlen & Renditeprognose
• Gesamtkaufpreis (Paket): 3.467.000 €
• Käuferprovision: 0 % (Provisionsfreier Verkauf direkt vom Eigentümer)
• Aktuelle Jahresnettokaltmiete (Ist): 97.349 €
• Aktuelle Rendite (Ist): 2,81 %
• Optimierungspotenzial (Rendite-Hebel): *
* Berechnetes Potenzial nach Neuvermietung oder Modernisierung freistehender Einheiten.

MIETPOTENZIAL-HÖHUNG kurzfristig:
+1.860 €/Monat (+22.320 € p.a.) durch marktübl. Mietanpassungen von:

• 6 Außenplätze a 80 €, entspricht 480 €/Monat
• 6 Tiefgaragenplätze a 130 €, entspricht 780 €/ Monat
• 1 EG-Lager ungenutzt a 600 €/Monat, vom Friseur nicht benötigt, kompl. mieterfrei übergeben, zzgl. Kellerraum!

Diese mtl. Mietpotenzialerhöhung (Leerstands-Upside) um 1.860 €/Monat (22.320 €/a.) ist möglich, da Mieter der Stellplätze in Mietverzug sind, teilweise Vertragsfrei, kurzfristig kündbar, neu Vermietung zum Mark-tpreis. Durch diese Mieterhöhung steigt die Anfangsrendite sofort auf 3,28 % (113.669 € p.a.), zzgl. Mieterhöhungen, unter Einhaltung der gesetzl. Kappungsgrenze in Köln (15 % innerhalb von 3 Jahren auf Wohnraum) auf folgenden Rendite-Fahrplan:

1. Ab 01.12.2026 (Stufe 2): Wohnungen +15 % | Rendite: 3,62 % (125.390 €/a.)
2. Ab 01.12.2029 (Stufe 3): Wohnungen +15 % | Rendite: 4,01 % (138.869 €/a.)
3. Ab 01.12.2032 (Stufe 4): Wohnungen +15 % | Rendite: 4,45 % (154.369 €/a.)
4. Ab 01.12.2035 (Stufe 5): Wohnungen +15 % | Rendite: 4,97 % (172.194 €/a.)
5. Ab 01.12.2038 (Stufe 6): Wohnungen +15 % | Rendite: 5,56 % (192.694 €/a.)

SONSTIGES
Der Verkauf erfolgt im Paket; eine detaillierte Aufstellung aller Einheiten liegt vor. Bei Interesse bitten wir um Ihre Nachricht inklusive vollständiger Kontaktdaten, Mobilfunknummer sowie eines schriftlichen Liquiditäts-nachweises Ihrer Bank. IN ERWARTUNG IHRER POSITIVEN KONTAKTAUFNAHME, verbleibe ich mit besten Grüßen.“