Köln-Niehl: 2-Zi.-Gartenwohnung mit 64 m² Privatgarten – technisch umfassend modernisiert

64 m² Privatgarten • absolute Ruhelage • technisch umfassend modernisiert • Sanierung 2027 • voraussichtlich Energieklasse C • Sonderumlage weitgehend bezahlt

Highlights auf einen Blick

• ca. 62 m² Wohnfläche + 64 m² Privatgarten: ca. 49 m² Grünfläche + ca. 15 m² Terrassen-/Loggiabereich
• alleiniges Sondernutzungsrecht am Garten; notariell vereinbart, in der Teilungserklärung verankert und im Sondernutzungsplan flächenmäßig zugeordnet
• absolute Ruhelage – vollständig von der Straße abgeschirmt
• Westausrichtung mit Nachmittags-/Abendsonne
• Wohnzimmer ca. 28 m², Schlafzimmer ca. 17 m²
• große Fensterflächen: ca. 6,5 m² im Wohnzimmer und ca. 4,7 m² im Schlafzimmer, jeweils inkl. Balkontür
• kontrolliertes Belüftungskonzept mit Außenluftdurchlässen (ALD) und zwei Abluftanlagen
• technisch und energetisch umfassend modernisierte Wohnanlage
• Sanierung 2027 vertraglich vorbereitet, danach voraussichtlich Energieeffizienzklasse C
• Sonderumlage 2027 vom Verkäufer weitgehend bezahlt
• nach Abschluss 2027 nach heutigem Stand keine weiteren größeren Sanierungen bekannt
• Hausgeld ca. 269 €/Monat

Das Baujahr 1982 spiegelt den heutigen technischen Zustand nur noch eingeschränkt wider. Dach, Rohrleitungen, Aufzüge, Heizungsanlage und Hebeanlage wurden bereits erneuert bzw. umfassend modernisiert.

2027 folgen energetische Fassadenmodernisierung, dreifach verglaste Wohnraumfenster, neue Treppenhausfenster und Hauseingangstür. Die Handwerkerverträge sind abgeschlossen; Ausführung April–September 2027.

Sämtliche genannten Maßnahmen sind durch WEG-Beschlüsse, Sanierungsunterlagen bzw. Rechnungen dokumentiert.

# Ausstattung
Hochwertige Ausstattung & kontrollierte Belüftung

• hochwertige offene Einbauküche mit Granitarbeitsplatten
• hochwertiges Bad mit Feinsteinzeug und Granit
• Badewanne mit Nanobeschichtung
• großer Spiegel mit 3 integrierten Spiegelheizungen
• Wohnzimmer mit offener Küche ca. 28 m²
• Schlafzimmer ca. 17 m²
• große Fensterflächen mit direktem Gartenbezug
• ca. 15 m² Terrassen-/Loggiabereich mit direktem Übergang in den Privatgarten
• erneuerte Elektrik inkl. FI-Schutz
• Kellerraum, Fahrradkeller, gemeinschaftlicher Waschraum
• Aufzug
• kontrolliertes Belüftungskonzept mit Außenluftdurchlässen (ALD) und zwei Abluftanlagen
• Pollenfilter nachrüstbar – besonders interessant für Allergiker

Der Terrassen-/Loggiabereich verbindet einen geschützten Außenbereich mit der offenen Terrasse und dem unmittelbar anschließenden Garten.

Die kontrollierte Belüftung ermöglicht kontinuierlichen Luftaustausch, ohne regelmäßig über weit geöffnete Fenster lüften zu müssen.

Im Winter kann dadurch unnötiges Auskühlen durch Fensterlüftung reduziert werden. Die Raumwärme bleibt besser erhalten und Lüftungswärmeverluste können sinken.

Im Sommer können die Fenster während heißer Tageszeiten geschlossen bleiben. Dadurch wird der Eintrag warmer Außenluft reduziert und das ausgeglichene Temperaturniveau der Wohnung besser erhalten. Dadurch maximal 25 Grad in der Wohnung bei Außentemperaturen bis zu 38 Grad.

Die Außenluftdurchlässe können mit Pollenfiltern ausgestattet werden – ein zusätzlicher Komfortvorteil insbesondere für Allergiker.

Ein Tiefgaragenstellplatz wird derzeit im nahen Umfeld für 50 €/Monat angemietet.

# Weitere Angaben
- Objektzustand: modernisiert

- Käuferprovision: 3,57

# Lagebeschreibung
Absolute Ruhelage im grünen Köln-Niehl

Die Wohnung befindet sich in einer außergewöhnlich geschützten und grünen Innenlage des Wohnparks Köln-Niehl.

Die Gebäude sind karreeartig angeordnet. Wohnung und Privatgarten liegen vollständig von der Straße abgeschirmt innerhalb der Anlage. Dadurch entsteht trotz der städtischen Lage eine außergewöhnlich ruhige Wohnsituation, in der unmittelbarer Straßenverkehrslärm praktisch keine Rolle spielt.

Der alte, gewachsene Baumbestand und die großzügige Begrünung verleihen dem Karree-Innenbereich einen besonderen, atmosphärischen Charakter. Der nach Westen ausgerichtete Privatgarten bietet insbesondere Nachmittags- und Abendsonne.

Gleichzeitig sind die Wege des täglichen Lebens ausgesprochen kurz:

• REWE: ca. 2 Minuten zu Fuß
• Restaurants mit Außengastronomie: ca. 2 Minuten
• Straßenbahnlinie 16: ca. 5 Minuten
• Nordpark: ca. 5 Minuten
• OBI mit Gartencenter: ca. 5 Minuten

Mehrere Tiefgaragen befinden sich ebenfalls im unmittelbaren Umfeld; ein Stellplatz wird derzeit für 50 €/Monat angemietet.

Damit verbindet die Wohnung absolute Ruhe, eigenen Garten, alten Baumbestand und viel Grün mit kurzen Wegen und sehr guter urbaner Infrastruktur.

# Sonstiges
Die in unseren Angeboten enthaltenen Angaben basieren auf uns erteilten Informationen. Wir bemühen uns, über Objekte und Vertragspartner möglichst vollständige und richtige Angaben zu erhalten.
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Die Provision inkl. der MwSt. ist verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. MHI Immobilien GmbH hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

# Energie
- Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
- Wesentliche Energieträger: GAS
- Energieverbrauch: 120.5 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: D
- Gültig bis: 2034-08-20
- Baujahr (gemäß Energieausweis): 2012
- Heizungsart: Zentralheizung
- Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 4199