Charmante 2-Zimmer-Wohnung, Loggia & Aufzug | 55 m² | frei | ideal für Eigennutzer & Kapitalanleger

**OBJEKTBESCHREIBUNG**

Diese gepflegte 2-Zimmer-Etagenwohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines ca. 1970 erbauten Mehrfamilienhauses in Köln und ist dank des vorhandenen Aufzugs komfortabel und barrierearm erreichbar.

Auf rund 55 m² Wohnfläche überzeugt die Wohnung mit einer durchdachten Raumaufteilung und einem angenehmen Wohnambiente. Bereits beim Betreten empfängt Sie ein zentraler Flur, der elegant alle Räume miteinander verbindet und eine klare, funktionale Struktur schafft.

Rechter Hand öffnet sich das großzügige Wohnzimmer als Herzstück der Wohnung. Von hier aus gelangen Sie direkt auf die Loggia, die mit einer elektrischen Markise ausgestattet ist und zusätzlichen Wohnkomfort im Freien bietet.

Geradeaus befindet sich die separate Küche, während auf der linken Seite das innenliegende Duschbad sowie das ruhig gelegene Schlafzimmer angeordnet sind. Letzteres bietet ausreichend Platz und Rückzugsmöglichkeiten für erholsames Wohnen.

Die Wohnräume sind mit klassischem Stäbchenparkett ausgestattet, das eine warme und zeitlose Atmosphäre schafft. Die Fenster wurden im Jahr 1987 erneuert.

Ein eigenes Kellerabteil sorgt für zusätzlichen Stauraum und rundet das Angebot sinnvoll ab.

Die Beheizung erfolgt über eine moderne Nahwärmeversorgung mit Zentralheizung, was eine zuverlässige und effiziente Wärmeversorgung gewährleistet. Das monatliche Hausgeld beträgt ca. 250 € und bewegt sich auf einem soliden Niveau.

Die Wohnung wird nach Absprache leer übergeben und eignet sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Die Kombination aus durchdachtem Grundriss, barrierearmem Zugang und gefragter Lage macht diese Immobilie zu einer nachhaltig attraktiven Investition.

**AUSSTATTUNG**

Das Gebäude befindet sich in einem gepflegten Zustand. Es wurden keine akuten Bauschäden festgestellt; der Fokus liegt auf laufender Instandhaltung sowie der vorausschauenden Planung energetischer Maßnahmen (u. a. Glasfaseranschluss, Energieberatung für Heizungsmodernisierung).

Der Wirtschaftsplan ist realistisch kalkuliert, Kostenentwicklungen sind überwiegend extern bedingt und werden aktiv gesteuert.

Die Jahresabrechnungen zeigen eine insgesamt stabile und nachvollziehbare Kostenentwicklung. Der zwischenzeitliche Kostenanstieg ist überwiegend auf externe Faktoren zurückzuführen und wurde bereits wieder reduziert. Der Wirtschaftsplan 2025 ist realistisch und vorsorglich kalkuliert. Die WEG verfügt über eine solide Rücklagenstruktur und weist keine wirtschaftlichen Auffälligkeiten auf.

**Bauweise & Substanz**

Das Gebäude wurde 1968 in solider, massiver Bauweise errichtet und überzeugt durch eine sehr gute Grundsubstanz. Die Konstruktion entspricht der hochwertigen Mehrfamilienhausbauweise ihrer Zeit und bietet eine nachhaltige Basis für langfristige Nutzung.

* Kellergeschoss: Massive Ausführung aus Beton und Kalksandstein
* Wohnungsgeschosse: Bimsbeton- und Kalksandsteinmauerwerk
* Decken, Treppen, Balkone & Loggien: durchgehend Stahlbeton
* Dach: Holztragwerk mit Tonfalzziegeln, Flachdachbereiche als Kaltdach
* Fassade: Teilweise Klinker-/Fliesenverblendung, teilweise verputzt
* Die Fenster wurden im Jahr 1987 gegen neue Kunststofffenster erneuert

Die massive Bauweise sorgt für hohe Stabilität, guten Schall- und Brandschutz sowie eine langfristige Werthaltigkeit. Altersbedingt bestehen energetische Modernisierungspotenziale, die jedoch auf einer sehr soliden baulichen Basis aufsetzen.

**LAGE**

Köln-Buchheim überzeugt mit einer ausgezeichneten Verkehrsanbindung, die das tägliche Pendeln zum Kinderspiel macht. Dank der hervorragenden Anbindung an das Autobahnnetz erreichen Sie die Kölner Innenstadt sowie umliegende Städte wie Bonn, Düsseldorf und Leverkusen schnell und unkompliziert. Auch der öffentliche Nahverkehr erschließt den Stadtteil zuverlässig und komfortabel.

Für den täglichen Bedarf sind Sie in Buchheim bestens versorgt. Supermärkte, Discounter und Fachgeschäfte befinden sich in unmittelbarer Nähe und lassen keine Einkaufswünsche offen. Ob spontaner Wocheneinkauf oder gezielter Shoppingausflug – kurze Wege gehören hier zum Alltag.

Der Stadtteil selbst punktet mit einer gewachsenen Nachbarschaft, die sowohl für Familien als auch für Berufspendler eine attraktive Wohnadresse bietet. Cafés, Restaurants und Grünflächen sorgen für eine angenehme Lebensqualität direkt vor der Haustür.

**SONSTIGES**

**2,98% inkl. MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis**

Die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer. Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Zwischenverkauf bleibt vorbehalten. Sollte das von uns nachgewiesene Objekt bereits bekannt sein, teilen Sie uns dieses bitte unverzüglich mit. Die Weitergabe dieses Exposees an Dritte ohne unsere Zustimmung löst gegebenenfalls Courtage- bzw. Schadensersatzansprüche aus. Alle Angaben beruhen auf Verkäuferangaben. Eine Überprüfung hat auftragsgemäß nicht stattgefunden. Alle Angaben und Maße sind ohne Gewähr. Irrtum und Änderungen vorbehalten.