Viel Platz zum Wohnen - Außergewöhliches und stilvolles Familiendomizil im ländlichem Charme

# Objektbeschreibung

Dieses außergewöhnlich-schöne EFH im Fachwerkstil erfüllt besondere Ansprüche und besticht durch ein hohes Maß an Individualität. Auf einer Wohnfläche von ca. 274 m² erwartet Sie eine praktische Raumaufteilung mit viel Platz zum Wohnen für die Familie.

Das HausBaujahr 1900 wurde fortlaufend modernisiert und ein familienfreundliches Domizil mit einzigartigem Charme geschaffen. Hier erzeugt ein rustikales Wohnambiente mit viel Liebe zum Detail einen harmonischen Wohlfühlcharakter.

Im EG schafft ein großzügiger und offener Wohnbereich mit einer wunderschönen Küche und einem sep. Essbereich den Mittelpunkt des Familienlebens. Weiterhin sind im EG ein Wohn-Schlafraum und ein Badezimmer vorhanden. Im hinteren Teil des EG befindet sich der Hausanschluss Raum sowie eine Verbindung zum Nebengebäude mit Partyraum und ein Zugang zur Scheune.

Im OG sind drei weitere Wohn-Schlafräume vorhanden. Einer der drei Räume ist ein Durchgangszimmer und kann auch als Ankleideraum genutzt werden. Im hinteren Bereich befinden sich ein Bad und ein Gäste-WC, sowie ein Zugang zur Einliegerwohnung. Hier besteht auch die Möglichkeit einen sep. Außenzugang zu schaffen. In der Einliegerwohnung gibt es einen offenen Wohnbereich mit Küche und ein Schlafzimmer.

Das DG und der Spitzboden sind ausgebaut. Hier sind eine Sauna mit Dusche, ein Ruhebereich sowie ein Spielezimmer vorhanden.

Im Rückliegenden Bereich des Hauses und des Grundstücks befindet sich eine mit dem Haus verbundene Scheune. Hier sind großzügige Abstellmöglichkeiten, ein Werkstattbereich und auch der Platz für ein Wohnmobil vorhanden.

Der geschützte und nicht einsehbare Innenhof besteht aus einem idyllisch und liebevoll angelegten Gartengrundstück mit zwei gemütlichen Außensitzbereichen und lädt an schönen Sommertagen zum Erholen und Verweilen ein.

Am Haus sind ein Carport und 2-3 KFZ-Außenstellplatz vorhanden.

Energieausweis ist in Bearbeitung!

# Ausstattung

Mauerwerk: Fachwerk Stroh-Lehm

Keller: Teilkeller

Außenwände: roter Backstein

Dach: ca. 1990, Tondachziegel

Elektrische Anlage: ab 1994 neu

Verrohrung Frisch- u. Abwasser: teilw. ab 1994 neu

Heizung: Öl-Zentralheizung, 2017 neu, Brennwerttechnik

Fenster: teilw. Kunststofffenster 2-fach Verglasung, teilw. Holzfenster 2-fach Verglasung

Rollläden: elektrische im OG in der Einliegerwohnung

EBK: offen, Bj.2017, „Leicht Küche“

Bodenbeläge: Fliesen, Laminat, Holzdielen

Bad im EG: Dusche mit eingelassen Treppe, Waschtisch, WC, innenliegend

Bad im OG: Badewanne mit Whirlpool, Dusche, Fenster

Gäste-WC im OG: WC, Fenster

Raumaufteilung: gute Raumaufteilung, 6 Wohnräume

Terrasse: überdachter Außensitzbereich im Innenhof

Nebengelass: Trecker Scheune mit Werkstatt, Hofeinfahrt mit Schauer, KFZ-Stellplätzen

Glasfaser: Lünecom

sonstiges: Hobby und Partyraum im rückliegenden Bereich des Hauses

# Weitere Angaben

Separate WCs: 1 Garagen/Stellplätze: 5 Verfügbar ab: nach Vereinbarung Objektzustand: gepflegt

Verkäuferprovision: 2,98 % v. KP, inkl. d. gesetzl. Mwst. 19%, fällig n. Unterz. eines notariellen KV, zahlbar v. Verkäufer.

Käuferprovision: 2,98 % v. KP, inkl. d. gesetzl. Mwst. 19%, fällig n. Unterz. eines notariellen KV, zahlbar v. Käufer.

Grundstücksfläche: ca. 594 m² Nutzfläche: ca. 100 m²

# Lagebeschreibung

Das EFH befindet sich in familienfreundlicher Wohnlage in Rühen ca. 10 PKW-Fahrminuten von Wolfsburg entfernt. Rühen verfügt über eine gute Infrastruktur. Eine Grundschule, eine weiterführende Schule, zwei Kita´s, zwei Krippen, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte, eine Tankstelle und eine Apotheke sind vor Ort vorhanden. Die Anbindung in nahe Ortschaften, nach Wolfsburg oder Gifhorn, wird durch öffentliche Verkehrsmittel sichergestellt.Entfernungen: Kindergaerten 1 km Grundschule 1 km Realschule 1 km Gymnasium 10 km Autobahn 15 km

# Sonstiges

Das Betreten des Grundstücks ist ohne vorherige Terminabsprache mit unserem Maklerbüro nicht gestattet!

Die Objektdaten wurden mit großer Sorgfalt zusammengestellt und basieren auf den Angaben der Verkäufer! Für die Richtigkeit der im Exposé enthaltenen Angaben übernehmen wir keine Gewähr! Von Grussendorf Immobilien & Finanzdienste werden keinerlei Zusicherungen über den baulichen Zustand einer Immobilie gemacht!

Besuchen Sie unsere Homepage unter: www.grussendorfimmobilien.de

# Energie

Energieausweis: Energiebedarfsausweis Endenergiebedarf: 361.9 kWh(m²\*a) Energieeffizienzklasse: H Gültig bis: 2034-04-20 Heizungsart: Zentralheizung Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 399