Stadthaus mit 4 Appartements im Herzen von DON!

# Objektbeschreibung
Das im Jahre ca. 1900 (letzter Bauplan 1930) erbaute Stadthaus liegt sehr zentral im Herzen der Stadt Donauwörth mit ca. 20.000 Einwohnern. Das Gebäude wurde regelmäßig ertüchtigt und Instand gesetzt. Zuletzt 2008 und 2011 - siehe Detailaufstellung. Auf allen 4 Ebenen (kein Keller) sind kleine Appartements integriert und vermietet. Aktuell wurden bisher Warmmieten bezahlt, da es an den notwendigen detaillierten Teilmesseinheiten fehlt. Die Abschreibung des Gebäudeanteiles wurde steuerlich mit 2,5 % (Gebäude vor BJ 1925) anerkannt und über die Einkommensteuer angesetzt. Ein einfacher Bebauungsplan aus 2021 "Innenstadt Urbanes Gebiet" ist vorhanden. Das Objekt liegt im städtebaulichen Sanierungsgebiet was zu einer höhere steuerlichen Abschreibung § 7 h EStG führt (8 J. 9 % und 4 J. 7 % für Herstellungskosten von Modernisierung und Instandsetzung). Ein Einzeldenkmalschutz des Gebäudes liegt nicht vor. Bodendenkmäler werden vermutet gem. Denkmalschutzliste. Eine Aufteilung des Gebäudes nach Wohneigentum hat bisher nicht statt gefunden. Der bisherige Eigentümer ist Zimmerermeister und wird verschiedene Verbesserungsmaßnahmen noch eigenverantwortlich bis Mitte 2024 umsetzen, welche notariell auch fixiert werden können.

**Ausstattungsmerkmale:**
Laminat, Fliesen, PVC-Böden, Parkett
Kunststofffenster 2-fach verglast ca. BJ 2008
Gas-ZH (2001, Brenner 2021) Gasabschlag derzeit mtl. 147 EUR
Warmwasser tlw. über Boiler
Eigener Sicherungskasten für EG/1.OG/2.OG+DG
keine Zwischenzähler/Messeinheiten - Warmmietverträge
nicht unterkellert
kein Stellplatz/Garage, kein Garten

**Instandsetzungsmaßnahmen:**
2011:
12 cm Vollwärmeschutz / 6 cm im EG und zur Glockengasse
Dach neu eingedeckt, Sparren aufgedoppelt und neu isoliert
Bäder renoviert
Sanitär/Elektroleitungen teilweise
2008:
Kunststofffenster erneuert

**Ertüchtigungen verkäuferseits bis Mitte 2024:**
1 Fenster im EG wird überarbeitet (Süd/Straßenseite) - bereits getätigt
Treppenbelag erneuern (Auftritt) - bereits getätigt
Malern innen
1 neue Dachflächenfenster (Fluchtfenstergröße gem. Brandschutzvorgaben)
neue Klingelanlage

**Übersicht Mieterstruktur:**
4 Warmmietverträge ohne Mietrückstände oder dergleichen
längster Mieter seit 2013
letzte Mieterhöhung April/Mai 2022 bereits umgesetzt

**Wirtschaftliche Kennzahlen:**
aktuelle Warmmiete p.a.: 22.680 EUR
Betriebskosten in 2019 p.a. 8.316 EUR (gem. Nachweis aus EK-Steuererkl. 2019)
somit aktuelle Nettokaltmiete p.a: 14.364 EUR
Rendite vor Steuer zu Nettokaltmiete: ca. 5,27 % (incl. NK wie Notar, Grunderwerbssteuer, Käufercourtage 3,57 %)
Verhältnisfaktor Kaufpreis zu Sollmiete: 17,4

**Dieses Objekt ist ideal für Kapitalanleger mit handwerklichem Geschick, welche das Flair eines Stadthauses im Herzen von Donauwörth schätzen, Reparaturen nicht scheuen und eine Affinität zu Immobilien haben!**


# Weitere Angaben
Verfügbar ab: vermietet

Kaufpreis pro m²: 2.380,95 €

Käuferprovision: 3,570 % inkl. gesetzl. MwSt.

Gesamtfläche: ca. 105 m²
Grundstücksfläche: ca. 60 m²
Vermietbare Fläche: ca. 105 m²

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Wesentliche Energieträger: Erdgas
Endenergiebedarf: 156 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: E
Ausstellungsdatum: 18.07.2022
Gültig bis: 18.07.2023 00:00:00
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 2-2393