PERFEKTIONIERT STATT RENOVIERT - Einfamilienhaus mit Garage

# Objektbeschreibung
Dieses über zwei Vollgeschosse errichtete Wohnhaus mit zusätzlicher Ausbaumöglichkeit im Dachgeschoss überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung, hochwertige Materialien sowie zahlreiche Ausstattungsdetails, die den Wohnkomfort auf ein außergewöhnliches Niveau heben.

Erdgeschoss:
Bereits beim Betreten fällt die offene und großzügige Gestaltung ins Auge. Das Wohnzimmer besticht durch eine elegante Paneelendecke mit Spots, edle Fliesenböden sowie eine solide Massivholztür. Die umfangreiche Elektroinstallation bietet zahlreiche Steckdosen, LAN-Verbindungen und einen Kabelanschluss – ideal für modernes Wohnen.
Über den gefliesten Flur mit ebenfalls integrierter Spot-Beleuchtung gelangt man in die geräumige Wohnküche. Diese ist im gemütlichen Landhausstil gehalten und mit hochwertigen Siemens-Markengeräten ausgestattet. Eine angrenzende Speisekammer mit gemauertem Weinregal bietet nicht nur ausreichend Platz für Vorräte, sondern dient auf Grund der Größe zugleich als praktischer Abstellraum.
Ein maßgefertigter Schuhschrank mit Garderobe fügt sich perfekt unter die massive Echtholztreppe ein. Ergänzt wird das Erdgeschoss durch ein kleines Büro mit über 30 Steckdosen und vorbereiteten Glasfaserleitungen, ein Gäste-WC sowie einem funktionalen Hauswirtschafts- und Abstellraum mit angrenzendem Duschbad inklusive Waschmaschinenanschluss. Von hier aus besteht Zugang zur sonnigen Terrasse.

# Weitere Angaben
Verfügbar ab: sofort frei

Käuferprovision: 3,57 inkl. gesetzl. MwSt.
Provisionshinweis: Käuferprovision inkl. gesetzl. MwSt.

Grundstücksfläche: ca. 300 m²

# Lagebeschreibung
Gräfensteinberg liegt auf einer Anhöhe im Fränkischen Seenland in Westmittelfranken zwischen Kleinem und Großem Brombachsee sowie dem Altmühlsee, nahe der Stadt Gunzenhausen.
Rund um die Dorfstraße in Gräfensteinberg herum lokalisiert sind der Gasthof „Schwarzes Kreuz“, Feuerwehr sowie Raiffeisenbank, ebenso auch der Kindergarten und das Schulgebäude.
Buslinien verbinden den Ort mit Gunzenhausen und u.a. mit Absberg und Weißenburg.
Die Stadt Gunzenhausen verfügt über vielfältige Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, einen traumhaften Marktplatz, weiterführende Schulen, kulturelle Einrichtungen und ein gut ausgebautes Gesundheitswesen.
Das Fränkische Seenland mit dem Großen und Kleinen Brombachsee bietet zudem zahlreiche Freizeitmöglichkeiten direkt vor der Haustür.
Unweit an der nördlichen Seite Gräfensteinbergs führt die Bundesstraße 466 und es ergibt sich eine gute Erreichbarkeit der größeren Städte Nürnberg und Ansbach.

Gunzenhausen ca. 8 Min. mit dem Auto
Altmühlsee ca.12 Min.
Großer Brombachsee ca.18 Min.

# Sonstiges
Obergeschoss:
Über die Echtholztreppe erreicht man das Obergeschoss, das klassische Familienstrukturen berücksichtigt. Hier befinden sich ein großzügiges Elternschlafzimmer mit Parkettboden sowie zwei Kinderzimmer, von denen eines mit Korkboden ausgestattet und das andere mit einer modernen abgehängten Decke samt LED-Beleuchtung versehen ist. Alle Räume sind mit dekorativen Paneeldecken gestaltet.
Das Hauptbad überzeugt durch hochwertige Fliesenarbeiten, Badewanne, Dusche und WC sowie eine separate Spot-Beleuchtung über der Badewanne. Ein weiteres, sehr großzügiges WC lässt sogar den Einbau einer Sauna zu. Im Flur unterstreichen edle Fliesen mit Mosaikelementen die gehobene Ausstattung.
Über der Garage bietet sich zusätzlicher Raum zur Schaffung eines vierten Schlafzimmers oder eines weiteren Technikraumes. In einem weiteren separatem Raum ist der Warmwasserspeicher der Solarthermieanlage integriert.

Dachgeschoss und Technik:
Der Dachboden ist über eine Einschubtreppe erreichbar und bereits durch Aufdach- sowie Geschossdeckendämmung energetisch auf hohem Standart optimiert. Diese Kombination sorgt für angenehme Temperaturen im Sommer wie im Winter. Auf dem Dach ist zusätzlich eine großzügige Photovoltaikanlage mit 8,58 kWp installiert.

Keller und Außenbereich:
Ein kleiner Gewölbekeller mit Brunnen rundet das Raumangebot im Inneren ab. Im Außenbereich erwartet Sie eine großzügige Terrasse, die bereits für verschiedene Elektroanschlüsse vorbereitet ist. Eine Garage mit elektrischem Tor gehört zum Haus. Gegenüberliegend besteht die Möglichkeit, zusätzlich ein Gartengrundstück zu erwerben – das Zugangsrecht ist grundbuchlich gesichert.

Ein Glasfaseranschluss wurde nun kürzlich in das Haus gelegt.

- Wfl. ca. 190 m², 4,5 Zimmer (um ein Schlafzimmer erweiterbar), Wohnküche, Speis, Bad/DU/WC, 2x Gäste-WC (Sauna im OG integrierbar), Duschbad, Hauswirt-schaftsraum, Technikraum, kleiner Teilkeller, Spitzboden ausbaubar
- Strom, Bj. 2005
- sofort frei

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Energieverbrauch: 110,00 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: D
Wesentliche Energieträger: Elektrisch

Anbieter-Objekt-ID: 1154