Grafing: Herrschaftliches Anwesen - direkt am Weiher

# Objektbeschreibung
Idyllische Lage in Grafing: Split-Level Einfamilienhaus in erhöhter Lage - zentrumsnah und doch absolut ruhig gelegen...die Natur buchstäblich vor der Haustüre!

Das Objekt ist über eine private Auffahrt zu erreichen und besticht neben der tollen Lage und der Grundstücksgröße (ca. 700 m²) durch seine großzügige Aufteilung und die hochwertige, geschmackvolle Ausstattung. Auf rund 275 m2 Wohnfläche bietet das Haus Platz für die ganze Familie. Die durchdachte Split-Level-Gestaltung sorgt für ein angenehmes, offenes Wohngefühl - mit viel Licht und hohen Räumlichkeiten.

Das Gebäude ist in einem sehr gepflegten Zustand. Das Haus steht aktuell leer und kann – nach Vereinbarung – sofort bezogen werden.

Ursprünglich war das Haus in zwei Einheiten aufgeteilt. Dieser Zustand kann ohne großen Aufwand wieder hergestellt werden.

Aufteilung (Flächenangaben ohne Gewähr, teilweise geschätzt, Werte gerundet:

Untere Ebene
Eingangsbereich / Garderobe: 9,5 m²
Diele: 4,5 m²
Gäste-WC: 1,5 m²
Büro: 26,0 m²
Hauswirtschaft: 8,5 m²
Küche: 11,1 m²
Speisekammer: 3,0 m²
Essbereich: 15,1 m²
Wohnen: 39,2 m²
Freisitz: 17,5 m² (zu 1/2)
sowie große West-Terrasse, nicht angerechnet

Obere Ebene:
Flur: 8,25 m²
Empore: 7,6 m²
Zimmer 1: 13,5 m²
Zimmer 2: 13,0 m²
Zimmer 3: 15,1 m²
Zimmer 4: 15,4 m²
Badezimmer 1: 11,4 m²
Badezimmer 2: 8,1 m²
Balkon: 22,5 m² (zu 1/2)

Kaufpreis: 1.500.000,00 €
Provision: 3,57 % vom beurkundeten Kaufpreis

# Ausstattung
+ untere Ebene (Wohn-/Essbereich) mit Terracotta-Fliesen
+ offener Kamin im Wohnbereich
+ überdachter Freisitz an der Südseite
+ große, oft bodentiefe Kunststofffenster
+ hochwertige Einbauküche mit allen Geräten
+ Zimmer in der oberen Ebene mit hohen Decken, teils offenem Dachstuhl
+ zwei große Bäder in der oberen Ebene - je mit Wanne und Dusche sowie Dachfenstern
+ großer Balkon über die gesamte Hausbreite, Ausrichtung nach Westen zum Weiher... von drei Schlafzimmern aus begehbar
+ gepflegter, umlaufender Garten (Hanglage), mit Gartenhaus
+ private Zufahrt mit Doppelgarage

Das Haus ist teilunterkellert, im Untergeschoss befinden sich Kellerräume sowie die Haustechnik.

# Weitere Angaben
Separate WCs: 2
Garagen/Stellplätze: 1
Verfügbar ab: nach Vereinbarung
Objektzustand: vollständig renoviert
Qualität der Ausstattung: Gehoben
Bodenbelag: Fliesen, Teppich

Käuferprovision: 3,57% inkl. 19% MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis
Provisionshinweis: 3,57% inkl. 19% MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis

Grundstücksfläche: ca. 700 m²

# Lagebeschreibung
Grafing, eine gewachsene Kleinstadt, liegt nur 30 km von der Landeshauptstadt entfernt und besticht durch seine landschaftlich äußerst reizvolle Umgebung. Die Stadt zählt zu den begehrtesten Wohngegenden im Münchner Osten.

Grundsätzlich kann alles ohne Auto erledigt werden. Auch die Freizeitmöglichkeiten (Grafinger Freibad, Eisstadion, Tennisverein, Bücherei, Sportplatz/TSV) sind zu Fuß bzw. mit dem Fahrrad am Ortsrand von Grafing erreichbar.

Durch die hervorragende Anbindung mit der S-Bahn (S 4) Richtung München und Ebersberg- fußläufig 3 Minuten entfernt - ist man auch ohne PKW flexibel.

Auch per Zug ist die Erreichbarkeit in Richtung Süden (Rosenheim und weiter Richtung Österreich/Italien) mit Anschluss ab Grafing-Bahnhof gut ausgebaut.

Bildung und Soziales:
Die Kleinstadt hat auch eine hervorragende Infrastruktur im Bildungs- und Sozialbereich. So verfügt Grafing über eine Grund- und Hauptschule, ein Gymnasium und ein sonderpädagogisches Förderzentrum.Entfernungen:
Kindergarten 0,5 km
Grundschule 1 km
Realschule 5,5 km
Einkaufsmoeglichkeiten 1,2 km
Gymnasium 7,3 km
Flughafen 51 km
Fernbahnhof 37 km
Autobahn 20 km
U/S Bahn 36 km
Bus 0,4 km
Gaststaetten 1,1 km
Zentrum 0,9 km
Hauptschule 1,5 km

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Wesentliche Energieträger: OEL
Endenergiebedarf: 155.8 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: E
Gültig bis: 2034-07-10
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1977
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: 1765