Globaler Neubau oder Sanierung von 2 Wohn- und Geschäftshäusern in begehrter Lage von Hamburg-Altona

# Objektbeschreibung:

Die exklusiv von Deutsches-Immowerk angebotene Wohn- und Geschäftshäuser sind eine ideale Kapitalanlage in Zeiten von hoher Inflation. Das Ensemble befindet sich in HH-Altona-Altstadt und gehört zum Bezirk Hamburg-Altona mit rund 275.000 Einwohnern. Altona-Altstadt zählt zu einer der beliebtesten und nachgefragtesten Stadtteile Hamburgs und zeichnet sich besonders gut durch die Lage zwischen den Szenevierteln Schanze und St. Pauli aus. Das Viertel ist lebendig, vielfältig, multikulturell und spannend. Es gibt zahlreiche Restaurants, Cafés, Imbisse und Lieferdienste.

Hinzu kommen schöne inhabergeführte Geschäfte aller Prägungen. Ärzte wie auch Apotheken finden Sie hier ebenfalls vor. Nach vorne von Gewerbegebäuden geprägt, nach hinten mit Gärten durchsetzt. Es gibt hier kein Maschinengewerbe mehr. Unweit der Wohn- und Geschäftshäuser ist das bekannte schwedische Einrichtungskonzern "IKEA" sowie die Elbe vorzufinden. Gleich gegenüber befindet sich eine neuwertige Wohnanlage, errichtet vom bekannten Wohnungsunternehmen SAGA/GWG.

Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz sowie an die angrenzenden Bundesstraßen und Autobahnen ist sehr gut.

Eine attraktive Lage mit exzellenter Verkehrsanbindung!

Auf einem ca. 523 m² großen und voll erschlossenen Areal, bestehend aus zwei Flurstücken befinden sich insgesamt vier Gebäude. Im vorderen Teil der Liegenschaft befinden sich zwei Wohn- und Geschäftshäuser, die im Jahre 1890 sowie im rückwärtigen Teil des Grundstückes, zwei weitere Wohngebäude, die im Jahre 1967 errichtet wurden. Die konventionelle Bauweise des Ensembles erfolgte unter Beachtung der behördlichen Bestimmungen, Auflagen sowie Einhaltung der bautechnischen und bauphysikalischen Nachweise.

Die Wohn- und Geschäftshäuser erstrecken sich über drei Vollgeschosse (EG/1.OG/2.OG) sowie einem Dach- und Kellergeschoss. Die Immobilie verfügt über eine Gesamtfläche von summa summarum ca. 1.610 m², davon ca. 755 m² Wohn-, ca. 178 m² Gewerbe- sowie ca. 676,27 m² Nutzfläche verteilt auf insgesamt 17 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten.

Der allgemeine Zustand der Wohn- und Geschäftshäuser ist sanierungsbedürftig.

Kontaktieren Sie uns gerne für eine Besichtigung vor Ort.

Diese lukrative Immobilie wartet auf ihren neuen Investor!

# Ausstattung:

Die Grundrisse der einzelnen Wohnungen sowie der Wohnungsmix sind wirtschaftlich gut gelöst. Alle Räume werden größtenteils direkt vom Flur erschlossen. Den Wohnungsmix entnehmen Sie bitte aus den beigefügten Grundrissen.

Der allgemeine Zustand des Ensembles ist sanierungsbedürftig. Eine Aufstockung bzw. ein Ausbau sowie ein kompletter Neubau sind vorbehaltlich einer Prüfung durch das zuständige Bauamt möglich. Es gilt der Bebauungsplan von Altona-Altstadt 58 gemäß § 8 BauGB.

Im Hinblick auf den Ausbau kann das Dach im vorderen Teil des Gebäudes ausgebaut werden, sodass das Gebäude um eine weitere Wohneinheit mit ca. 56 m² erweitert werden kann. Ebenso kann im rückwärtigen Gebäude die freie Fläche von ca. 117 m² mit den Gewerberäumen im vorderen Teil verbunden werden. Alternativ kann die Fläche auch in eine gut geschnittene Dreizimmerwohnung oder als Atelier zum Wohnen und Arbeiten umgebaut werden, wodurch höhere Mieteinnahmen generiert werden können. Ein Bauantrag für die Dachsanierung und Dachausbau für eine Wohneinheit ist bereits gestellt worden.

Im Hinblick auf den totalen Abriss aller Bestandsgebäude kann vorbehaltlich einer Prüfung durch das zuständige Bauamt auch ein globaler Neubau möglich sein. Ebenso kann der Neubau auch teilweise erfolgen. Hierbei empfiehlt es sich die den rückwärtigen Teil abzureißen und laut dem verbindlichen Bauleitplan ein drei vollgeschossiges Gebäude zuzüglich Dachgeschoss zu errichten. Hierfür liegt die Entwurfsplanung eines Architekten über insgesamt ca. 647 m² Nettogrundfläche vor. Bei einem totalen Abriss der Bestandsgebäude und dem damit verbundenen Neubau beträgt die Nettogrundfläche ca. 1.900 m² für die Ausnutzung der gesamten Liegenschaft. Die Nachbarschaft weist eine vier-fünf vollgeschossige Bauweise aus, die vorbehaltlich einer Prüfung auch für diese Anlage durchsetzbar wäre.

Bei einer nicht vermieteten Wohnung, Atelier und die Dachgeschosswohnung beläuft sich die Jahresnettokaltmiete-IST auf insgesamt ca. 121.0000,56 EUR. Die Mieter der beiden Gewerbeeinheiten bitten um eine Vertragsverlängerung. Die aktuelle Kündigungsfrist beträgt für beide Gewerbeeinheit 6 Monate.

Die zentrale Lage sorgt für die perfekte Vermietbarkeit. Bei einer Vollvermietung beläuft sich die Jahresnettokaltmiete-SOLL auf ca. 162.142,56 EUR. Die anfängliche Bruttorendite-Soll liegt damit bei rund 4,5% per anno, was einem Barwertfaktor-Soll von ca. 22 entspricht.

Die Beheizung sowie Warmwasserversorgung erfolgt zentral über Erdgas. Hierbei wurde die gesamte Gasanlage im Jahre 2022 umfassend erneuert.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von der Immobilie selbst. Bei Kaufinteresse stellen wir Ihnen gerne weitere relevante Unterlagen wie z.B. die Mieterliste und Nebenkostenabrechnung zur Verfügung.

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Wir freuen uns auf Ihre Kontaktanfrage!

# Lage:

Der Bezirk Altona ist der westlichste der sieben Bezirke der Freien und Hansestadt Hamburg. In Altona befinden sich einige der beliebtesten und bekanntesten Sehenswürdigkeiten Hamburgs. Den Fischmarkt mit der historischen Fischauktionshalle. Ebenso das Schanzenviertel, dessen Straßen an lauen Sommerabenden voll mit Menschen sind, die mit dem alternativen Charme des Viertels verschmelzen. Ein weiterer Anziehungspunkt in Altona ist die Elbe, die dem Bezirk am Ufer weiße Sandstrände und idyllische Naturlandschaften schenkt, wie in Othmarschen, Teufelsbrück sowie am Rissener und am Falkensteiner Ufer. Dazwischen liegen immer wieder Grünflächen mit traumhafter Aussicht auf die Elbe, wie Altonaer Balkon, Jenischpark und Hirschpark oder der Waldpark Falkenstein mit dem römischen Garten.

Die hier von Deutsches-Immowerk exklusiv angebotenen Wohn- und Geschäftshäuser befindet sich in HH-Altona-Altstadt. Die Altstadt von Altona zählt zu einer der beliebtesten und nachgefragtesten Stadtteile Hamburgs und zeichnet sich besonders gut durch die Lage zwischen den Szenevierteln Schanze und St. Pauli aus. Das Viertel ist lebendig, vielfältig, multikulturell und spannend. Es gibt zahlreiche Restaurants, Cafés, Imbisse und Lieferdienste. Hinzu kommen schöne inhabergeführte Geschäfte aller Prägungen. Ärzte wie auch Apotheken finden Sie hier ebenfalls vor. Nach vorne von Gewerbegebäuden geprägt, nach hinten mit Gärten durchsetzt. Es gibt hier kein Maschinengewerbe mehr. Unweit der Wohn- und Geschäftshäuser ist das bekannte schwedische Einrichtungskonzern "IKEA" sowie die Elbe vorzufinden. Gleich gegenüber befindet sich eine neuwertige Wohnanlage, errichtet vom bekannten Wohnungsunternehmen SAGA/GWG.

Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz sowie an die angrenzenden Bundesstraßen und Autobahnen ist sehr gut.

Eine attraktive Lage mit exzellenter Verkehrsanbindung!

# Sonstiges:

**Key-Facts:**

• Kaufpreis: 3.700.000 EUR

• Immobilienart: Wohn- und Geschäftshaus

• Baujahr: 1890/1967

• Geschosse: KG+EG+1.OG+2.OG+DG (3 VG)

• Grundstücksfläche: ca. 523 m²

• Gesamtfläche: ca. 1.610 m²

• Wohn- und Gewerbefläche: ca. 755 m² sowie 178 m²

• Nutzfläche: ca. 676,27 m²

• Letze Modernisierung: 2022 (Gasheizung)

• Heizung und Warmwasserversorgung: Gas (zentral)

• JNKM-SOLL: ca. 162.142,56 EUR

• Bruttorendite-SOLL: ca. 4,5 %

• Barwertfaktor-SOLL: ca. 22

• Energieausweis: Verbrauchsorientiert 217 kWh/(m²\*a)

• Energieeffizienzklasse: G

• Käuferprovision: 5% inkl. gesetzlicher MwSt