Charmante Doppelhaushälfte in gefragter Lage zu verkaufen!

# Objektbeschreibung
Die in bevorzugter Wohnlage von Herzogenaurach gelegene Doppelhaushälfte überzeugt mit viel Charme und großem Potenzial für anspruchsvolle Käufer. Eingebettet in ein ruhiges Wohngebiet und umgeben von einem weitläufigen Grundstück, vereint diese Immobilie Wohnkomfort, Familienfreundlichkeit und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten auf ideale Weise. Beheizt wird das Haus über eine zentrale Gasheizung. Die Immobilie erstreckt sich über drei Etagen und ist vollständig unterkellert.

Das Erdgeschoss empfängt Sie mit einem einladenden Eingangsbereich, von dem sowohl das Ober- als auch das Kellergeschoss über das zentrale Treppenhaus erschlossen werden. Linker Hand befindet sich ein kompaktes Badezimmer mit Badewanne, WC und Waschbecken. Gegenüberliegend liegt ein vielseitig nutzbares Zimmer mit Zugang zum Balkon – ideal als Arbeitszimmer, Gästezimmer oder persönliche Ruheoase.

Geradeaus gelangt man in die helle Küche, die mit einer modernen Einbauküche samt allen gängigen Elektrogeräten ausgestattet ist. Im Anschluss folgen das gemütliche Wohnzimmer sowie das ruhige Schlafzimmer, das ebenfalls Zugang zum Balkon bietet und somit einen privaten Rückzugsort ins Grüne schafft.

Das Obergeschoss erreichen Sie über die massive Innentreppe. Hier erwarten Sie ein weiteres Badezimmer mit Badewanne, WC und Waschbecken, eine zweite Küche sowie ein offen gestalteter Wohn- und Essbereich, der durch eine elegante Sambatreppe in den ausgebauten Spitzboden erweitert wird. Dort befinden sich zwei zusätzliche Zimmer sowie ein kleiner Austritt – ideal als Kinderzimmer, Homeoffice oder Hobbyräume. Abgerundet wird das Raumangebot durch ein Schlafzimmer mit Zugang zum zweiten Balkon. Vom Flur aus gelangt man außerdem auf den Dachboden, der zusätzlichen Stauraum bietet.

Im Kellergeschoss befinden sich mehrere praktische Räume: ein Hausanschlussraum, eine Waschküche mit direktem Zugang zur Terrasse – perfekt als Dreckschleuse nutzbar – sowie ein Lagerraum, ein Flur und ein weiteres Zimmer mit Tageslicht und Heizung. Letzteres eignet sich ideal für Hobbys, Vorräte oder als Gästezimmer.

Der Außenbereich begeistert mit einem liebevoll angelegten Garten, der zum Verweilen einlädt, einer langen Einfahrt sowie einer Einzelgarage, die zusätzlichen Stauraum schafft und Ihr Fahrzeug vor Wind und Wetter schützt.

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 2
Verfügbar ab: ab sofort
Bodenbelag: Fliesen, Teppich

Käuferprovision: 3,57 % Käuferprovision inklusive MwSt. Provision wird fällig bei Kaufvertragsabschluss.

Grundstücksfläche: ca. 513 m²
Balkon-/Terrassenfläche: ca. 25,53 m²
Nutzfläche: ca. 47,55 m²

# Lagebeschreibung
Das Wohngebiet, in dem sich die Immobilie befindet, zeichnet sich durch seine ruhige und familienfreundliche Lage aus. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten sowie ärztliche Versorgung befinden sich in unmittelbarer Nähe. Auch die historische Altstadt von Herzogenaurach mit ihren charmanten Gassen, Cafés und Restaurants ist nur wenige Minuten entfernt. Für Freizeitaktivitäten bieten sich zahlreiche Rad- und Wanderwege sowie Sporteinrichtungen in der Umgebung an. Eine Bushaltestelle mit Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist bequem zu Fuß erreichbar.

Die Immobilie befindet sich in Herzogenaurach, einer wirtschaftlich starken Stadt im mittelfränkischen Landkreis Erlangen-Höchstadt. Bekannt als Hauptsitz globaler Unternehmen wie Adidas, Puma und Schaeffler, bietet Herzogenaurach eine hervorragende Infrastruktur und ein attraktives Arbeitsumfeld. Die Stadt ist verkehrsgünstig an die Autobahn A3 angebunden, wodurch sowohl Erlangen als auch Nürnberg in kurzer Zeit erreichbar sind. Zudem überzeugt die Region durch ein vielfältiges Freizeit- und Kulturangebot sowie eine hohe Lebensqualität in naturnaher Umgebung.

Entfernungen:
Erlangen - ca. 14 km
Cadolzburg - ca. 16 km
Höchstadt a. d. Aisch - ca. 18 km
Fürth - ca. 21 km
Neustadt a. d. Aisch - ca. 23 km
Nürnberg - ca. 24 km

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Wesentliche Energieträger: Gas
Endenergiebedarf: 239 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: G
Ausstellungsdatum: 29.04.2025
Gültig bis: 29.04.2035 00:00:00
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1953
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

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