A - Gepflegte, großzügige Doppelhaushälfte in traumhafter Lage mit Einliegerwohnung zu verkaufen

# Objektbeschreibung
Wir dürfen Ihnen hier ein ganz besonderes Eigenheim vorstellen. Eine großzügige Doppelhaushälfte, mit Einliegerwohnung, in einem sehr gepflegten Zustand und technisch auf dem neuesten Stand. Die schöne Immobilie wurde im Jahr 1998 von den jetzigen Eigentümern bezogen (Erstbezug) und seitdem stetig gepflegt und modernisiert.

Das helle Objekt steht auf einem 749 m² großen Grundstück und hat ca. 255 m² Wohnfläche (Wohnflächenberechnung ist in der Erstellung).

Beim Eintreten bemerkt man sofort die großzügige Bauweise der Immobilie. Im Erdgeschoss befindet sich neben der Garderobe noch ein Gäste-WC, sowie ein Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinenanschluss und Aussgussbecken. Den Mittelpunkt der Räumlichkeiten bildet das geräumige Esszimmer, mit angrenzender Wohnküche, samt Einbauküche, die im Kaufpreis inkludiert ist. Das angrenzende Wohnzimmer, mit bodentiefen Fenstern zum Garten, lädt zum Verweilen ein. Es bietet Platz für Familienfestlichkeiten, um viele Personen zu empfangen, aber auch für gemeinsame Familienzeit mit angenehmer Wärme aus dem Kachelofen.

Im Obergeschoss findet man insgesamt vier Schlafzimmer und ein Badezimmer. Dieses wurde mit Badewanne und Eckdusche, sowie Handtuchwärmer ausgestattet. Alle Räumlichkeiten im Obergeschoss haben als Blickfang einen offenen Sichtdachstuhl mit großzügigen Deckenhöhen.

Weiteren Platz bietet der Spitzboden, welcher aus dem Obergeschoss per Zugleiter zu erreichen ist. Ideal für Gegenstände, die nur selten benötigt werden.

Vor ca. 15 Jahren wurde der Keller zur Einliegerwohnung, mit separatem Außenzugang, ausgebaut. Hier befindet sich neben dem Wohnzimmer, samt Specksteinofen, noch ein Schlafzimmer, sowie eine Wohnküche und ein Badezimmer. Das Tageslichtbad ist mit einer ebenerdigen Dusche, Badewanne mit Whirlpoolfunktion und einem Waschmaschinenanschluss ausgestattet. Ein Abstellraum dient als Speisekammer. Im Heizungsraum wurde im Dezember 2023 eine neue Wärmepumpe von Daikin installiert und bietet in Verbindung mit der installierten PV Anlage mit 4,5 kWp und den zusätzlichen Solarmodulen auf dem Dach eine perfekte Kombination für energieeffizientes Wohnen und niedrig laufende Kosten für das angebotene Objekt.

2022 wurde eine neue, hochwertige Terrassenüberdachung, samt eingebauten LED Streifen, angebracht. Der Gartenschuppen erweitert das Platzangebot. Dieser wurde im Jahr 2018 erbaut. Für Regenwasser steht eine Zisterne mit 5.000 Litern zur Verfügung und rundet das Angebot mit der Doppelgarage, sowie einem Carport inkl. Holzschuppen ab.

Wir freuen uns, Ihnen diese besondere Immobilie persönlich vor Ort, präsentieren zu dürfen.

# Ausstattung
* Massivhaus
* Baujahr 1998
* Doppelhaushälfte
* Sehr gepflegt
* Wohnfläche: ca. 255 m²
* Grundstücksfläche: 749 m²
* Einliegerwohnung mit eigenem Zugang
* Fußbodenheizung in allen Geschossen inkl. Keller/ELW
* Holz-Alufenster, 2-fach verglast, isoliert mit manuellen Rollos, Fensterbänke aus Granit
* Kachelofen im Wohn-/ Esszimmer
* SAT-Schüssel
* LAN Dosen vorhanden
* HWR im EG mit Waschmaschinenanschluss ohne FBH, mit Ausgussbecken
* Gäste-WC im EG
* Wohnküche mit angrenzender Speisekammer
* Einbauküche mit Markenelektrogeräten
* OG mit 4 Schlafzimmern
* Sichtdachstuhl
* Kniestock OG ca. 1,10 m
* Badezimmer mit Badewanne, Dusche mit Echtglaselementen, Grohe/Hansa Armaturen & Handtuchwärmer
* Anschlüsse für TV vorhanden
* Kinderzimmer mit Dachgauben
* Kellergeschoss, Einliegerwohnung vor ca. 15 Jahren ausgebaut
* Badezimmer im Keller mit Whirlpoolbadewanne
* Hebeanlage vorhanden
* Enthärtungsanlage vorhanden
* Einliegerwohnung mit Einbauküche samt Markenelektrogeräten
* Wohnzimmer in Einliegerwohnung mit Specksteinofen
* Doppelgarage mit elektrischem Sektionaltor
* Werkstatt
* Starkstrom in der Garage
* Garage mit Stauraum (Spitzboden)
* Carport und Holzschuppen
* Luftwämepumpe Daikin aus Dezember 2023
* PV Anlage mit 4,56 kWp aus 2010 mit einer monatlichen Vergütung von ca. 100 Euro (Abzgl. eigenem Strom)
* Solar für Warmwasserunterstüzung vorhanden
* Garten mit 5.000 Liter Wasserzisterne
* Terrassenüberdachung neuwertig aus 2022 mit integrierten LED Streifen
* Großzügiger Garten mit Südausrichtung
* Verbaute Rasensprenger zur Bewässerung des Gartens
* Gartenhaus in 2018 errichtet worden.
* uvm...

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 3
Verfügbar ab: sofort
Objektzustand: gepflegt
Qualität der Ausstattung: Standard
Bodenbelag: Fliesen, Laminat

Käuferprovision: 3,57%
Provisionshinweis: Gerne sind wir für weitere Fragen und Informationen unter Tel.: 09441 - 2089160 erreichbar.

Sind auch Sie an einer diskreten Vermarktung interessiert? Dann kontaktieren Sie uns gerne.

Bei Kauf verpflichtet sich der Käufer (Käuferprovision) an die Aurentum GmbH, eine Maklerprovision in der angegebenen Höhe nach notariellem Kaufvertrag zu leisten. Durch Ihre Objektanfrage bestätigen Sie die Vereinbarung und Anerkennung dieser Maklercourtage. Alle Angaben stammen vom Eigentümer der Makler übernimmt hierfür keine Haftung.

Anfragen über die Immobilienportale werden nur mit vollständiger Adresse und Telefonnummer bearbeitet. Aufsichtsbehörde: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München.

Grundstücksfläche: ca. 749 m²

# Lagebeschreibung
Das Objekt befindet sich in Rufenried, einem Ortsteil von Beratzhausen.

Die Doppelhaushälfte befindet sich in einer ruhigen Wohngegend von Beratzhausen, eingebettet in die sanften Hügel und üppigen Grünflächen der Region. Die Stadt selbst besticht durch ihre historische Architektur, gepflegten Straßen und einladenden Plätze. Beratzhausen bietet eine Fülle von Annehmlichkeiten, wie lokale Geschäfte, Restaurants, Schulen und Freizeitmöglichkeiten, welche alle bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar sind.

Die exzellente Verkehrsanbindung ist ein weiteres Highlight dieser Lage. Beratzhausen liegt verkehrsgünstig in der Nähe wichtiger Autobahnen und Bundesstraßen, was eine schnelle Anbindung an größere Städte wie Regensburg und Nürnberg ermöglicht. Pendler schätzen die kurzen Fahrzeiten zu den nahe gelegenen Wirtschaftszentren sowie die regelmäßigen Zugverbindungen.

Naturfreunde werden die vielfältigen Möglichkeiten zur Erkundung der Umgebung zu schätzen wissen. Beratzhausen liegt in unmittelbarer Nähe zum Naturpark Altmühltal, der mit seinen malerischen Wander- und Radwegen, pittoresken Flusslandschaften und historischen Burgen zu ausgiebigen Erkundungstouren einlädt. Für Sportbegeisterte bietet die Region zudem zahlreiche Möglichkeiten zum Golfen, Reiten und Wassersport.

Diese Immobilie in Beratzhausen vereint die Vorzüge des ländlichen Lebens mit einer ausgezeichneten Anbindung an die umliegenden Städte und bietet somit die perfekte Balance zwischen Ruhe und Urbanität.Entfernungen:
Flughafen 19,7 km
Fernbahnhof 2 km
Bus 1,9 km

# Sonstiges
Gerne sind wir für weitere Fragen und Informationen unter Tel.: 09441 - 2089160 erreichbar.

Bei Kauf verpflichtet sich der Käufer an die Aurentum GmbH, eine Maklerprovision in der angegebenen Höhe nach notariellem Kaufvertrag zu leisten. Durch Ihre Objektanfrage bestätigen Sie die Vereinbarung und Anerkennung dieser Maklercourtage. Alle Angaben stammen vom Eigentümer, der Makler übernimmt hierfür keine Haftung.

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# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Wesentliche Energieträger: Luftwärmepumpe
Endenergiebedarf: 33.3 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: A
Ausstellungsdatum: 10.04.2024
Gültig bis: 10.04.2034
Letzte Modernisierung: 2023
Wesentliche Energieträger: Wärmepumpe Luft-Wasser

Anbieter-Objekt-ID: Objekt - 823