***Schnäppchen - Traumhaus mit ELW & großem Garten in schöner Lage!!***

# Objektbeschreibung
Wir freuen uns, Ihnen heute dieses traumhafte Haus mit Einliegerwohnung und großem Garten vorstellen zu dürfen.

Der hochwertige WU-Keller, der sich über die gesamte Gebäudefläche erstreckt, wurde von einer ortsansässigen Baufirma angefertigt. Der Hausaufbau hingegen wurde von einem guten Fertighaushersteller fachmännisch übernommen und bereits auf bestem Energiestandard gebaut.

Dieses schöne Domizil liegt am Rande einer Siedlung von Haarbach im schönen Holzland. Eine Einkaufsmöglichkeit (sowie Bäcker & Metzger) ist fußläufig zu erreichen und Kindergarten bzw. Schule sind in nächster Nähe.

Sie betreten das Haupthaus über den Eingang garagenseitig und die Einliegerwohnung über den eigenen Außeneingang auf der rechten Seite. Beide Wohnbereiche sind räumlich komplett voneinander getrennt.
Die Immobilie bietet somit viele Möglichkeiten:
- Zweifamilienhaus bzw. Mehrgenerationenhaus.
- Wohnen & Arbeit unter einem Dach.
- Kapitalanlage im gesamten.
- Einen Teil bewohnen & einen Teil vermieten - somit ist die Finanzierung kein Thema mehr.

Im Haupthaus angekommen, befinden Sie sich im Eingangsbereich. Gleich links von Ihnen durch die Türe finden Sie die Gästetoilette und rechts von Ihnen gelangen Sie über die Massivholztreppe in das schöne Obergeschoss. Am Ende der Diele befindet sich links von Ihnen, durch die Türe, die große Küche inkl. EBK und Platz für eine gemütliche Sitzecke. Am Ende der Diele und geradeaus durch die Türe gelangen Sie in das große Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse und dem schönen großen Garten. Von der Küche aus, direkt ins Wohnzimmer, sorgt eine Durchreiche dafür, dass Ihre Getränke und Speisen bequem und auf kürzestem Weg direkt an ihren Platz gelangen.
Wenn Sie die Massivholztreppe in das Obergeschoss hochgehen, befinden Sie sich zuerst im Flur mit kleiner Galerie. Dieser Flur verbindet alle Zimmer miteinander. Links von Ihnen befinden sich die beiden Kinderzimmer, geradeaus das große und umwerfende Badezimmer und rechts von Ihnen das sehr große Elternschlafzimmer. Zudem gibt es noch einen kleinen Abstellraum als Dachbodenzimmer ohne Fenster.
Das Badezimmer überzeugt in vielerlei Hinsicht: Die große Zweipersonenbadewanne, die zum Verweilen einlädt, die großen Schränke inkl. zwei Waschbecken für viel Platz, die Dusche, das WC + Bidet und ein zusätzlicher Handtuchheizkörper lassen keine Wünsche offen.

Vom Erdgeschoss aus führt eine Treppe in das Untergeschoss, wo Sie sehr viel Platz für Ihre Hobbys haben, da das gesamte Haus voll unterkellert ist. Der Keller unterteilt sich in einen sehr großen Raum, den man als Hobbyraum nutzen kann. Des Weiteren haben Sie hier einen großen Raum, der sich als Fitnessraum inkl. Sauna und Dusche anbietet und einen kleineren Raum, der ideal als Lager bzw. Vorratskammer dient. Natürlich gibt es auch einen Technikraum. Dieser beinhaltet die Heizungstechnik inkl. zwei Gasheizungen (für jede Einheit eine eigene), den Hauptstromkasten, ein Hauswasserwerk und Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner. Über eine Außentreppe können Sie zudem direkt vom Keller in den Garten gehen.

Über den eigenen Seitenhaupteingang gelangen Sie in die Einliegerwohnung, welche räumlich komplett vom Haupthaus getrennt ist. Sogar die Terrasse wurde mit einer Mauer in der Mitte geteilt, so, dass jeder seine Privatsphäre genießen kann und das Haus eigentlich wie zwei Doppelhaushälften wirkt.
Die Einliegerwohnung verfügt über einen großen Wohn-/Essbereich, eine große Küche inkl. EBK mit direkt angrenzender Speisekammer, ein großes Schlafzimmer und ein Badezimmer mit Dusche, WC, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss und Fenster.

Vervollständigt wird dieses Traumhaus durch das Nebengebäude, die Garage mit viel Platz und einen separaten Lagerraum + Carport.

Am besten vereinbaren Sie gleich einen Termin und schauen sich das Haus vor Ort an, wir freuen uns auf Sie!

# Ausstattung
Ihr zukünftiges Eigenheim bzw. Ihre zukünftige Kapitalanlage verfügt über:

Erdgeschoss:
* 1 großer und heller Wohnbereich mit Zugang zur Terrasse/Garten.
* 1 große Küche inkl. EBK und Platz für die Essecke.
* 1 Gäste-WC.
* 1 Diele / Eingangsbereich.
* 1 große Terrasse mit ca. 34 m² (Süden & Südwest)!
* 1 kleine (Frühstücks-) Terrasse mit ca. 9 m² (Nordost).

Einliegerwohnung:
* 1 großer und heller Wohnbereich mit Zugang zur Terrasse/Garten.
* 1 großes Schlafzimmer.
* 1 große Küche inkl. EBK und Platz für die Essecke.
* 1 Speisekammer.
* 1 Badezimmer mit Dusche, WC, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss & Fenster.
* 1 Diele.
* 1 große Terrasse mit 28 m² (Süden & Südwest)!

Dachgeschoss:
* 1 großes Hauptschlafzimmer mit sehr viel Platz.
* 2 gleich große Kinderzimmer.
* 1 großes Badezimmer mit 2-Personenwanne, Dusche, 2x Waschbecken, WC, Bidet und Fenster.
* 1 Abstellraum.
* 1 Flur mit kleiner Galerie.

Untergeschoss:
* 1 großer Hobbyraum, ca. 36 m².
* 1 großer Multifunktionsraum, ca. 31 m², mit Dusche und Waschbecken und Platz für Sauna und Waschmaschine.
* 1 kleiner Lagerraum, ca. 19 m², für Einkäufe usw.
* 1 Technikraum mit Platz für Waschmaschine & Trockner, 2 Gasthermen, Hauswasserwerk und Elektrik.

Außenbereich:
* 1großer Garten hinter dem Haus.
* 2 große Terrassen und eine kleine.
* 1 große Garage mit Lagerraum und Carportstellplatz.

Modernisierungen & Besonderheiten:
2023 gesamte Fassade vom Maler gestrichen.
2023 Dachstuhl außen vom Maler gestrichen.
2023 fast gesamter Wohnbereich gestrichen.
2023 Keller saniert von einer Fachfirma.

* fast in jedem Zimmer TV-Anschluss.
* fast an jedem Fenster Rollo vorhanden.
* ELW mit barrierefreiem Zugang.
* Massivholztreppe.
* 2 Gasthermen, eine für das Haupthaus und eine für die ELW.
* 1 vergrabener Gastank mit 4850 Liter Volumen von Progas.
* 1 Hauswasserwerk im Keller.
* Uvm.!!

Am besten schauen Sie sich alles gleich einmal per virtuellem 360° Rundgang an, hierzu einfach folgenden Link kopieren:
https://tour.ogulo.com/XVNp

Anfragen werden bereits angenommen, Besichtigungen jedoch erst dann durchgeführt, wenn wir die Freigabe seitens des Eigentümers bekommen.

# Weitere Angaben
Separate WCs: 1
Garagen/Stellplätze: 4
Verfügbar ab: Ab sofort!!
Objektzustand: gepflegt
Bodenbelag: Fliesen, Teppich, Laminat

Kaufpreis pro m²: 2.227,00 €

Käuferprovision: 3,57 % inkl. 19 % gesetzlicher MwSt.

Gesamtfläche: ca. 320 m²
Grundstücksfläche: ca. 1056 m²
Kellerfläche: ca. 115 m²
Gartenfläche: ca. 650 m²
Vermietbare Fläche: ca. 201,90 m²
Nutzfläche: ca. 150 m²

# Lagebeschreibung
Dieses schöne Domizil liegt am Rande einer Siedlung von Haarbach im schönen Holzland. Eine Einkaufsmöglichkeit (sowie Bäcker & Metzger) ist fußläufig zu erreichen und Kindergarten bzw. Schule sind in nächster Nähe.

Haarbach ist eine Gemeinde und ein gleichnamiges Pfarrdorf im niederbayerischen Landkreis Passau.

Der Hauptort liegt in der Region Donau-Wald rund 28 km westlich von Passau, 20 km nördlich von Rotthalmünster, 23 km östlich von Pfarrkirchen und 17 km südlich von Vilshofen an der Donau. Damit befindet sich die Gemeinde am Rande der bayerischen Toskana (Unteres Rottal), inmitten des Klosterwinkels und des Holzlandes in der typischen niederbayerischen Hügellandschaft.

Distanzen in km:
0,90 - Dist. Kindergarten.
0,90 - Dist. Grundschule.
8,50 - Dist. Realschule.
17,5 - Dist. Gymnasium.
25,0 - Dist. Autobahn.
0,50 - Dist. Zentrum.
0,20 - Dist. Einkaufsmöglichkeit.
16,0 - Dist. Fernbahnhof.
0,30 - Dist. Bus.
8,50 - Dist. Hauptschule.
0,25 - Dist. Gaststätten.Entfernungen:
Kindergaerten 0,9 km
Grundschule 0,9 km
Realschule 8,5 km
Einkaufsmoeglichkeiten 0,1 km
Gymnasium 17,5 km
Fernbahnhof 16 km
Autobahn 25 km
Bus 0,3 km
Gaststaetten 0,3 km
Zentrum 0,5 km
Hauptschule 8,5 km

# Sonstiges
Gerne sind wir für weitere Fragen und Informationen unter Tel.: 0160 / 886 679 9 erreichbar.

Bei Kauf verpflichtet sich der Käufer an ORANGE Immobilienagentur - Christian Stangl, selbst. Immobilienmakler, eine Maklerprovision in der angegebenen Höhe nach notariellem Kaufvertrag zu leisten. Durch Ihre Objektanfrage bestätigen Sie die Vereinbarung und Anerkennung dieser Maklercourtage. Alle Angaben stammen vom Eigentümer, der Makler übernimmt hierfür keine Haftung.

Anfragen über die Immobilienportale werden nur mit vollständiger Adresse und Telefonnummer bearbeitet. Jeder ORANGE Immobilienagentur Kooperationspartner und somit selbständiger Immobilienmakler/in ist ein rechtlich eigenständiges Unternehmen bzw. handelt auf eigene Rechnung/Verantwortung. Aufsichtsbehörde: IHK München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München.

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Energieverbrauch: 72.1 kWh(m²*a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
Energieeffizienzklasse: B
Gültig bis: 2033-03-20
Letzte Modernisierung: Fassade neu gestrichen!
Innenbereich fast vollständig neu gestrichen! Keller saniert.
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 107-KH-CS.A1