Einziehen statt renovieren! 2 Zimmer Wohnung mit Balkon und modernem Wohnkomfort im Agnesviertel.

Die hochwertig modernisierte 2-Zimmer-Wohnung mit Wohndiele befindet sich im Hochparterre eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1957. Auf ca. 64,75 m² verteilen sich zwei gut proportionierte Wohnräume, eine separate Küche, und ein modernes Badezimmer und ein Balkon.

Die ca. 10 m² große Wohndiele bietet Platz für einen Essbereich oder eine praktische Homeoffice-Ecke. Durch die direkte Nähe zur Küche lässt sich der Bereich vielseitig und komfortabel nutzen.

Beide Zimmer sind separat von der Wohndiele aus zugänglich. Der klare Zuschnitt eignet sich damit ideal für Singles, Paare, einen Zweipersonenhaushalt oder auch eine Zweier-WG. Die Wohnung ist ab sofort frei und ist für Selbstnutzer geeignet, als auch für Kapitalanleger interessant.

Ein besonderer Vorteil ist die rückwärtige Ausrichtung: Wohnräume und Balkon liegen abseits des Straßenverkehrs - urban wohnen, ohne auf Rückzug verzichten zu müssen.

Die heutigen Eigentümer haben die Wohnung 2023 mit viel Sorgfalt und Sinn für Qualität umfassend modernisiert. Elektrik, Badezimmer, Böden sowie Wand- und Deckenflächen wurden erneuert und durch Details wie integrierte LED-Spots und maßgefertigte Plissees ergänzt.

Auch das Gemeinschaftseigentum vermittelt einen gepflegten und wertigen Eindruck. Der Hauseingang mit Steinsockel, moderner Sicherheitshaustür, Video-Gegensprechanlage und erneuerter Briefkastenanlage setzt sich im Treppenhaus mit Marmor- beziehungsweise Natursteinflächen fort. Das Treppenhaus wurde 2023 aufwendig saniert.

# Ausstattung
Individuelle Ausstattungsmerkmale:

- modernisierte Hochparterre-Wohnung
- Glasfaseranschluss
- gute Infrastruktur

Die Wohnung präsentiert sich in einem sehr guten, bezugsfertigen Zustand. Die Modernisierung im Jahr 2023 umfasste insbesondere:

• vollständige Erneuerung der Wohnungselektrik einschließlich Sicherungskasten, Leitungen, Schaltern und Steckdosen
• umfassende Badsanierung einschließlich Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen
• großzügige Dusche mit Glasabtrennung, moderne Sanitärausstattung sowie neue Wand- und Bodenfliesen
• neues Badezimmerfenster und neue Badezimmertür
• abgehängte Decken im Badezimmer und in der Wohndiele mit integrierten LED-Spots
• Vinylboden in beiden Wohnräumen und Wohndiele
• fein verputzte und neu gestrichene Wände und Decken
• neue Sicherheits-Wohnungseingangstür mit Schallschutzdämmung
• renovierte Fensterrollladen und maßgefertigte Plissees
• Balkon mit Ausrichtung zum begrünten Innenhof
• Beheizung über Fernwärme

Einbauküche: Die 2023 eingebaute Küche mit Herd, Backofen, Spülmaschine, Dunstabzugshaube und Kühl-Gefrierkombination ist nicht im Kaufpreis der Wohnung enthalten. Eine Übernahme gegen Aufpreis ist optional möglich.

Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum

• Dacherneuerung einschließlich Verbesserung der Wärmedämmung, ca. 2000
• Fenster im Gebäude überwiegend ca. 1995 erneuert
• Modernisierung der Heizungsanlage
• Verlegung der Sicherungskästen in den Keller und Erneuerung der Elektrik im Treppenhaus in 2023.
• Sanierung des Treppenhauses 2023 einschließlich Putz- und Malerarbeiten
• Sicherheits-Hauseingangstür mit Videofunktion und erneuerte Briefkastenanlage

# Weitere Angaben
- Objektzustand: modernisiert
- Qualität der Ausstattung: Gehoben
- Bodenbelag: Fliesen

- Kaufpreis pro m²: 5.559,85 €

- Käuferprovision: 3,57 % inkl. gesetzl. MwSt.

- Balkon-/Terrassenfläche: ca. 2,82 m²

# Lagebeschreibung
Die Wohnung liegt im nordwestlichen Bereich des Agnesviertels, unmittelbar an der Grenze zu Köln-Nippes, und profitiert von den vielfältigen Angeboten beider Veedel mit einer lebendigen Mischung aus individuellen Geschäften, Cafés, Restaurants und Angeboten des täglichen Bedarfs.

Die Neusser Straße mit Supermärkten, Apotheken, Gastronomie und kleineren
Fachgeschäften sowie der regelmäßig stattfindende Wochenmarkt auf dem
Wilhelmplatz sind gut zu Fuß erreichbar. Rund um die Agneskirche mit ihrem
wöchentlichen Öko-Markt finden sich weitere Einkaufs-, Kultur- und Freizeitangebote.
Das nahe Fort X mit seinem Rosengarten bietet einen grünen Rückzugsort mitten in
der Stadt. Die multifunktionale Sportarena Lentpark mit Hallenbad, Freibad und
Eishalle befindet sich ebenfalls in fußläufiger Entfernung.
Hervorragend ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr: Die Haltestelle
Krefelder Wall der Buslinie 127 liegt nur wenige Gehminuten entfernt und bietet
direkte Verbindungen zum Hansaring und zum Ebertplatz.
Die U-Bahn-Station Lohsestraße mit den Stadtbahnlinien 12 und 15 sowie die
DB-Bahnhöfe Hansaring und Köln-Nippes sind in wenigen Minuten erreichbar.

Innenstadt, Hauptbahnhof, Mediapark und Rhein sind mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Fahrrad schnell erreichbar. Die Lage bietet damit kurze Wege und das typische Lebensgefühl des Agnesviertels - verbunden mit der angenehm geschützten Ausrichtung der Wohnung zum begrünten Innenhof.

# Sonstiges
Der monatliche Hausgeldvorschuss beträgt gemäß Wirtschaftsplan 2025 gerundet 370,00 Euro. Darin enthalten sind die laufenden Bewirtschaftungs- und Heizkosten sowie monatlich 127,42 Euro als Vorauszahlung auf die Erhaltungsrücklage. Der auf die Wohnung entfallende Jahresgesamtbetrag einschließlich Rücklagenzuführung beträgt 4.419,57 Euro; davon entfallen 1.529,03 Euro auf die Erhaltungsrücklage.

Im Falle des Zustandekommens eines Kaufvertrages erhält die Deutsche Bank Immobilien GmbH vom Käufer eine Maklerprovision in Höhe von 3,57 % des Gesamtkaufpreises einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Rechtlicher Hinweis auf den Urheber des Exposés
Jürgen Fröhlig
Selbstständiger Immobilienberater
Grüner Weg 32 51375 Leverkusen
E-Mail: juergen.froehlig@db.com
Telefon: 0172 2975123

Aufsichtsbehörde: Stadt Leverkusen - Der Oberbürgermeister
Internet: www.leverkusen.de
Anschrift: Stadtverwaltung, Postfach 101140, 51311 Leverkusen

# Energie
- Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
- Wesentliche Energieträger: Fernwärme
- Energieverbrauch: 187,40 kWh/(m²*a)
- Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
- Energieeffizienzklasse: F
- Ausstellungsdatum: 12.03.2018
- Gültig bis: 2028-03-11
- Baujahr (gemäß Energieausweis): 1981
- Letzte Modernisierung: 2023
- Heizungsart: Zentralheizung
- Wesentliche Energieträger: Fernwärme

Anbieter-Objekt-ID: 42530101-1035501