Galeriewohnung im Fachwerkstil – 5 Zimmer mit Loftcharakter & 2 Stellplätzen

Diese außergewöhnliche Maisonettewohnung verbindet offenen Loftcharakter mit dem Charme einer sichtbaren Holzbalkenkonstruktion und großzügigem Raumgefühl. Die offene Galerie, hohe Decken und die warme Fachwerkoptik schaffen eine besondere Wohnatmosphäre mit viel Licht und Charakter.

Bereits im Eingangsbereich befindet sich eine praktische Garderobe sowie ein separater Hauswirtschafts-/Waschraum. Von hier aus gelangt man über eine Treppe in die eigentliche Wohnebene.

Im ersten Obergeschoss öffnet sich der großzügige Wohn- und Essbereich mit integrierter Küche und offenem Raumkonzept. Sichtbare Balken, Dachschrägen und die offene Gestaltung verleihen der Wohnung ein wohnliches Loftgefühl mit besonderem Charakter.

Auf dieser Ebene befinden sich zudem drei flexibel nutzbare Zimmer, ideal als Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer oder Homeoffice.

Über eine weitere Treppe erreicht man die offene Galerieebene im Dachstudio. Dieser zusätzliche Bereich eignet sich hervorragend als Arbeitsbereich, Leseecke, Studio oder zusätzlicher Wohnraum und unterstreicht den besonderen Maisonette- und Galeriecharakter der Wohnung.

Das Badezimmer verfügt über Badewanne, Dusche sowie Fenster. Ergänzt wird die Wohnung durch ein separates Gäste-WC.

Ein kleiner Freisitz direkt neben dem Eingang mit Gartenhäuschen bietet zusätzlichen Stauraum und einen geschützten Außenbereich.

Die Wohnung wurde im Zuge des Dachgeschossausbaus 1991 umfassend modernisiert und technisch erneuert. Dabei wurden unter anderem Dachstuhl, Elektrik, Wasserleitungen sowie der komplette Innenausbau erneuert. Die Kombination aus massiver Bauweise, sichtbarer Holzkonstruktion und Fußbodenheizung sorgt für ein angenehmes Wohngefühl mit besonderem Charakter.

# Ausstattung
- 5 Zimmer Maisonettewohnung mit offener Galerie/Dachstudio
- Großzügiger Wohn-/Essbereich mit offener Küche
- 3 Schlafzimmer / Büro möglich
- Sichtbalken & Fachwerkcharakter
- Badezimmer mit Badewanne, Dusche & Fenster
- Separates Gäste-WC
- Hauswirtschaftsraum
- Freisitz mit Gartenhäuschen
- Fußbodenheizung
- Einbauküche & Einbauschrank
- Sonnenschutz an Dachfenstern
- Teilunterkellert
- Massive Bauweise
- Gas-Zentralheizung (Viessmann, Baujahr 2013)
- PV-Anlage mit 9,35 kWp (bezuschusst bis 2033)
- 2-fach verglaste Fenster, ca. 10 Jahre alt
- Dachfenster vor ca. 6 Jahren erneuert
- Dachstuhl und Innenausbau 1991 erneuert, Dachstuhl vor ca. 4 Jahren überprüft

Weitere Informationen
- Nebenkosten ca. 50 € monatlich
- Strom und Gas werden direkt mit dem Versorger abgerechnet
- Insgesamt 2 WEG-Einheiten im Gebäude, davon 1 Gewerbeeinheit
**Der Energieausweis ist veraltet und wird bei der Besichtigung vorgelegt.

# Weitere Angaben
- Separate WCs: 1
- Garagen/Stellplätze: 2
- Verfügbar ab: Sofort
- Objektzustand: gepflegt

- Käuferprovision: 2,50 % Käuferprovision inkl. MwSt., des notariellen Kaufvertrages.

- Nutzfläche: ca. 10 m²

# Lagebeschreibung
Aitrach (88319) liegt im südlichen Oberschwaben an der Grenze zum Allgäu und bietet eine angenehme Kombination aus ruhigem Wohnen, guter Infrastruktur und schneller Verkehrsanbindung.

Im Ort befinden sich Kindergarten, Grundschule sowie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Weiterführende Schulen, größere Einkaufszentren und zusätzliche Freizeitangebote sind in den umliegenden Städten schnell erreichbar.

Die nahegelegenen Städte:
Memmingen ca. 15 Minuten
Leutkirch ca. 15 Minuten
Kempten ca. 30 Minuten
Ravensburg ca. 40 Minuten

Durch die unmittelbare Nähe zur A96 besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung Richtung München, Lindau und ins Allgäu. Auch der Flughafen Memmingen ist in kurzer Zeit erreichbar.

Busverbindungen sowie Bahnanschlüsse in den umliegenden Städten sorgen zusätzlich für eine gute regionale Anbindung.

Die Umgebung bietet einen hohen Freizeitwert mit zahlreichen Rad- und Wanderwegen, Naturflächen sowie schneller Erreichbarkeit des Allgäus.

# Sonstiges
BIRICH Immobilien & Projekte GmbH
Telefon: 07352 - 9415755
E-Mail: info@birich-immobilien.de
Adresse: Benediktusstr. 14, 88416 Ochsenhausen
www.birich-immobilien.de

Handelsregister
Registergericht: Amtsgericht Ulm
Registernummer: HRB 750931
Geschäftsführer: Nelli Birich
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß § 27 a Umsatzsteuergesetz: DE458660891
Berufsaufsichtsbehörde im Sinne von § 34 c GewO: IHK Karlsruhe,
Lammstraße 13 – 17 , 76133 Karlsruhe Maklererlaubnis nach 34c durch das Landratsamt Biberach.

# Energie
- Energieausweis: Energiebedarfsausweis
- Wesentliche Energieträger: GAS
- Endenergiebedarf: 132.9 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: E
- Gültig bis: 2026-04-13
- Baujahr (gemäß Energieausweis): 1950
- Heizungsart: Fußbodenheizung
- Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: B0010513