Rarität - außergewöhnliche, große und helle Dachgeschosswohnung mit beeindruckendem Studio

Rarität mit Hausgefühl – Exklusive Dachgeschosswohnung in Saal an der Donau

Solche Immobilien sind selten!
Eine Wohnung, die sich anfühlt wie ein eigenes Haus. Absolute Privatsphäre. Großzügigkeit auf höchstem Niveau. Und das mitten in Saal an der Donau – nur wenige Minuten von Kelheim entfernt. In einer stilvoll geplanten, kleinen Wohnanlage mit nur vier Häusern und jeweils vier Einheiten erwartet Sie ein Zuhause, das durch Qualität, Ruhe und ein stimmiges Gesamtkonzept überzeugt. Gepflegte Grünflächen und ein eigener Spielplatz schaffen ein Umfeld, in dem man sich sofort angekommen fühlt.

Ein ganzes Stockwerk für Sie allein!
Die exklusive Dachgeschosswohnung erstreckt sich über die komplette oberste Etage – keine direkten Nachbarn, maximale Ruhe und Privatsphäre.
Auf ca. 129 m² Wohnfläche entfaltet sich ein Wohngefühl, das begeistert:
Der weitläufige, offene Wohn-, Ess- und Kochbereich bildet das Herzstück – lichtdurchflutet, modern und mit direktem Zugang zum sonnigen Westbalkon mit Blick zur Befreiungshalle.
Die hochwertige Schreiner Einbauküche in U-Form ist nicht nur optisch ein Highlight, sondern auch funktional durchdacht: viel Stauraum, großzügige Arbeitsflächen und erstklassige Elektrogeräte. Ergänzt wird sie durch eine separate Speisekammer – praktisch und stilvoll zugleich.

Das gewisse Extra: Ihr eigenes Dachstudio!
Ein echtes Alleinstellungsmerkmal ist das ausgebaute Dachstudio, erreichbar über eine maßgefertigte Schreinertreppe mit integrierten Stauraumlösungen und Beleuchtung.
Mit über 65 m² Grundfläche eröffnet sich hier ein Raum voller Möglichkeiten: Homeoffice, Fitnessbereich, Gästezone oder kreativer Rückzugsort. Die vorhandene Vorbereitung für eine Heizung bietet Ihnen zusätzliche Flexibilität für die Zukunft.

Wohnen mit Komfort und Stil!
Auch die privaten Räume überzeugen:
•Großzügiges Schlafzimmer mit eigenem Balkon
•Flexibel nutzbares weiteres Zimmer (Büro, Kind oder Gast)
•Zwei moderne Tageslichtbäder mit hochwertigen Materialien, XL-Duschen und stilvoller Gestaltung
•Badewanne im Elternbad unter der Chill-Lounge verbaut

Eine Ausstattung, die keine Wünsche offenlässt!
Hier trifft Design auf Technik und Nachhaltigkeit:
•KfW 55 Energieeffizienzstandard
•Umweltfreundliche Pelletheizung
•Fußbodenheizung in allen Räumen (einzeln regulierbar)
•Zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (bluMartin)
•Elektrische Rollläden
•Video-Sprechanlage & gesicherte Schließanlage
•Hochwertige Vinylböden in Anthrazit und Eiche
•Granitdetails „Bianco Sardo“
•Großzügige Elektroausstattung mit Deckenspots
Ein moderner, barrierefreier Aufzug bringt Sie bequem von der Haustür bis in Ihre Wohnung und wenn Sie es wünschen, auch in den Keller.

Mehr Raum! Mehr Komfort! Mehr Wert!
•Großer Kellerraum mit über 25 m² – ideal auch als Hobbyraum
•Übergroße Garage mit elektrischem Sektionaltor
•Zwei Außenstellplätze direkt am Haus

Diese Immobilie ist für Menschen mit Anspruch!
Sie ist mehr als nur ein Zuhause – sie ist ein Statement für Qualität, Raum und Lebensgefühl. Perfekt für alle, die das Besondere suchen und keine Kompromisse eingehen möchten.

Jetzt besichtigen – bevor diese seltene Gelegenheit vergeben ist. Vorab können Sie sich schon einen ersten Eindruck über unseren 3D-Rundgang verschaffen!

# Ausstattung
Sowohl das ganze Haus, als auch die Wohnung sind sehr gut und hochwertig, auf Sicherheit und Komfort bedacht, ausgestattet.

* KfW 55 Energieeffizienzhausstandard
* Pelletheizung
* Fußbodenheizung in allen Räumen, separat steuerbar
* zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung von bluMartin
* sehr großzügige Elektroinstallation
* elektrische Rollläden
* gesicherte Schließanlage
* Video-Sprechanlage mit Rufunterscheidung
* SAT Gemeinschaftsantennenanlage
* Deckenspots in Wohnen-Essen-Kochen und im Flur
* riesengroßer, offener Lebensbereich mit Kochen/Essen/Wohnen
* top geplante Schreiner Einbauküche in U-Form mit viel Stauraum und Arbeitsfläche und mit exzellenten Elektrogeräten
* separate Speisekammer/Abstellraum direkt bei der Küche
* schreinergefertigte Treppe mit Schrankfächern und beleuchtetem Regal zum Dachstudio
* lichtdurchflutetes, ausgebautes Dachstudio mit 4 zusätzlichen Dachflächenfenstern mit innenliegenden Rollos, Deckenspots über die gesamte Hauslänge, großzügiger Elektroinstallation (Heizung jederzeit nachrüstbar) und zusätzlicher Dämmung des Dachs
* 2 sonnige Westbalkone mit Blick zur Befreiungshalle
* hochwertige Vinyl Böden in Anthrazit und Eiche
* Elternbad mit Fenster, gemauerter XL-Dusche mit Sitzgelegenheit und einer großen Chill-Lounge, unter der die Badewanne eingebaut ist
* großes Tageslichtbad mit riesiger Dusche mit Glaskabine und WM/TR-Anschluss
* Fensterbänke innen aus hochwertigem Granit "Bianco Sardo"
* extrem breites Treppenhaus mit Natursteinbelag aus Granit "Bianco Sardo"
* Bewegungsmelder im Treppenhaus und Keller
* moderner, barrierefreier Aufzug für 8 Personen
* riesiger 25,08 m² großer Kellerraum mit zwei Fenstern
* 16,56 m² übergroße Garage mit elektrischem Sektionaltor mit Fernbedienung
* 2 Außenstellplätze direkt nebeneinander

# Weitere Angaben
- Garagen/Stellplätze: 3
- Verfügbar ab: sofort
- Objektzustand: neuwertig

- Garagen/Stellplatzkaufpreis: 7.500,00 €

- Käuferprovision: 3% + MwSt.

- Nutzfläche: ca. 90 m²

# Lagebeschreibung
Die Wohnung befindet sich in attraktiver Lage im malerischen Saal an der Donau, einer idyllischen Gemeinde in Bayern. Die Umgebung bietet eine perfekte Mischung aus Ruhe und Erholung sowie guter Anbindung an städtische Einrichtungen.

In unmittelbarer Nähe sind ein Kindergarten und eine Grundschule erreichbar, die jeweils nur wenige Kilometer entfernt liegen. Auch ein Gymnasium befindet sich in der Umgebung und ist in kurzer Fahrzeit zugänglich und die nächstgelegene Realschule ist ebenfalls gut erreichbar, was die Wohnlage besonders für Familien attraktiv macht.

Was die Verkehrsanbindungen angeht, sind diese optimal - Saal liegt äußerst günstig an der B 16, der Verbindungsstrecke zwischen Regensburg und Ingolstadt. Ebenso sind Sie ruckzuck auf den Autobahnen A 93 Regensburg München und der A 3 Nürnberg Passau.

Selbst die Zugverbindung nach Regensburg (Fahrzeit ca. 25 Min.) und auch nach Ingolstadt (Fahrzeit ca. 40 Min.) ist perfekt - in beide Fahrtrichtungen gibt es täglich ca. 20 Verbindungen. Alternativ zum Angebot der Deutschen Bahn, gibt es auch eine Busverbindung nach Regensburg.

Erleben Sie die einzigartige Kombination aus naturnahem Wohnen und urbaner Erreichbarkeit in einer der schönsten Regionen Deutschlands.Entfernungen:
Kindergarten 2,5 km
Grundschule 2,9 km
Realschule 13,5 km
Einkaufsmoeglichkeiten 1,6 km
Gymnasium 3,6 km
Fernbahnhof 24,6 km
Autobahn 12,2 km
Bus 0,2 km
Gaststaetten 2,3 km
Hauptschule 3,6 km

# Sonstiges
Preiszusammensetzung:
Wohnung 555.000,- €
Garage 19.000,- €
2 Stellplätze 15.000,- €
GESAMT 589.000,- €

Die aufwendig und perfekt geplante Schreiner Einbauküche mit exzellenten Elektrogeräten ist abzulösen - Preis 19.900 € (Neupreis gesamt 30.000 €).
- Neff Dampfgarer
- Neff Circotherm Backofen
- Neff Wärmeschublade
- Schott Cerankochfeld
- Gotmann Dunstabzug
- Siemens Teppanyaki-Grill
- Miele Spülmaschine XXL
- Liebherr Kühl- und Gefrierschrank

Alle vier Häuser bilden zusammen eine Eigentümergemeinschaft. Das Hausgeld beträgt, inklusive Heizkosten, Verwaltung und Vorschuss zur Erhaltungsrücklage, 580,- € monatlich.

# Energie
- Energieausweis: Energiebedarfsausweis
- Wesentliche Energieträger: KWK_REGENERATIV
- Endenergiebedarf: 38.1 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: A
- Gültig bis: 2030-01-23
- Baujahr (gemäß Energieausweis): 2019

Anbieter-Objekt-ID: I4p-346