Wohnen zum Wohlfühlen – 4 Zimmer mit Balkon in Stadtfeld!

Diese großzügige 4-Raumwohnung im 1. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses überzeugt durch ihre durchdachte Raumaufteilung, helle Wohnräume, Holzböden, elegante Flügeltüren und eine attraktive Lage. Mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 106,96 m² bietet sie ideale Voraussetzungen für Familien oder langfristig orientierte Kapitalanleger.
Die Wohnung besticht durch hohe Decken, große Fensterflächen und einen gelungenen Grundriss, der für eine helle und freundliche Wohnatmosphäre sorgt. Aktuell wird die Einheit als klassisches Familienzuhause genutzt und verfügt über ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer mit direktem Balkonzugang sowie zwei großzügige Kinderzimmer.
Ein besonderes Highlight ist der Balkon, der zum ruhigen Innenhof mit Blick auf den Spielplatz ausgerichtet ist und somit eine angenehme Rückzugsmöglichkeit im Alltag bietet.
Zur weiteren Ausstattung gehören ein Glasfaseranschluss, eine Gegensprechanlage, ein eigener Kellerraum sowie die Nutzung eines gepflegten Gemeinschaftsgartens.
Die Wohnung ist derzeit vermietet und erzielt eine monatliche Kaltmiete von 670,00 €, was einer jährlichen Ist-Kaltmiete von 8.040,00 € entspricht. Damit stellt die Immobilie auch aus Investorensicht eine interessante Gelegenheit dar.
Das im Jahr 1902 errichtete Gebäude wurde regelmäßig instand gehalten. Bereits in den Jahren 1996 und 2023 wurden wesentliche Modernisierungen vorgenommen, darunter Dach, Fenster, Elektrik, Fassade sowie die Gasetagenheizung. Die Immobilie präsentiert sich daher in einem modernen und gepflegten Zustand.

# Ausstattung
Grunddaten:
- Baujahr: 1902
- Gesamtwohnfläche: ca. 103,17 m²
- Gesamtnutzfläche: ca. 106,96 m²
- Letzte Sanierungen: 2025

Zusatzinformationen:
- vermietet
- monatliches Hausgeld: 220,00 €
- monatliche Instandhaltungsrücklage: 51,01 €
- monatliche IST-Kaltmieteinnahme: 670,00 €
- IST-Jahreskaltmiete: 8.040,00 €

Ausstattungen:
- Balkon
- Glasfaser
- Kellerraum
- Fahrradabstellbereich
- Gemeinschaftsgarten
- Gegensprechanlage

Sanierungen:
- 2025 Gegensprechanlage
- 2023 Gasetagenheizung
- 1996 Dach
- 1996 Fenster
- 1996 Elektrik (Kupfer)
- 1996 Fassade

Raumprogramm:
1. Obergeschoss links (WE 4)
- Flur
- Küche
- Badezimmer
- Schlafzimmer
- Wohnzimmer
- Kinderzimmer 1
- Kinderzimmer 2
- Balkon

- Käuferprovision: 4,17 % inkl. MwSt. nach notariellem Kaufvertragsabschluss

- Gesamtfläche: ca. 106,96 m²
- Balkon-/Terrassenfläche: ca. 5,05 m²
- Nutzfläche: ca. 106,96 m²

# Lagebeschreibung
Die Immobilie befindet sich in einer hervorragend angebundenen Lage in Magdeburg und überzeugt durch eine ausgewogene Kombination aus urbanem Komfort und praktischer Erreichbarkeit.
Öffentliche Verkehrsmittel sind in wenigen Gehminuten erreichbar und ermöglichen eine schnelle Anbindung in alle Stadtteile sowie darüber hinaus. Für Berufspendler und Vielfahrer bietet die nahegelegene Autobahn, die in nur etwa 12 Minuten mit dem Auto erreicht wird, ideale Voraussetzungen.
Der Magdeburger Hauptbahnhof liegt nur rund 8 Fahrminuten entfernt und gewährleistet eine ausgezeichnete überregionale und internationale Anbindung. Auch der nächstgelegene Flughafen ist mit dem Auto in gut einer Stunde (ca. 66 Minuten) erreichbar – ideal für Geschäftsreisende und Urlauber.
Das direkte Umfeld überzeugt mir einer Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten, gastronomischen Angeboten, kulturellen Einrichtungen sowie gepflegten Grünflächen, die zur Erholung einladen.
Insgesamt bietet diese Lage eine gelungene Verbindung aus Mobilität, Lebensqualität und städtischer Infrastruktur.Entfernungen:
Fernbahnhof 3,9 km
Autobahn 7,3 km
Bus 0,2 km

# Sonstiges
Alle Informationen in diesem Exposé basieren auf den Angaben des Verkäufers. Die Angaben zum Objekt wurden sorgfältig zusammengestellt, dennoch können wir für deren Richtigkeit keine Haftung übernehmen. Irrtümer und Änderungen bleiben vorbehalten.
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Ihr Ansprechpartner: Pauline Köhn

# Energie
- Energieausweis: Energiebedarfsausweis
- Wesentliche Energieträger: Gas
- Endenergiebedarf: 128.1 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: D
- Ausstellungsdatum: 22.06.2024
- Gültig bis: 21.06.2034
- Letzte Modernisierung: 2025
- Heizungsart: Etagenheizung
- Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: SB-SHWE4