Vermietete Kapitalanlage in Hamburg-Horn | ca. 25 % unter Vergleichswerten | provisionsfrei

Warum diese Wohnung?
Wer in Hamburg Wohnimmobilien kauft, zahlt heute im Stadtteil Horn durchschnittlich 4.465 bis 4.797 € pro Quadratmeter. Diese Wohnung wird zu 3.634 €/m² angeboten — ein struktureller Abschlag von rund 25–30 % auf den Marktwert. Dieser eingepreiste Substanzwert ist das Kernargument für diese Kapitalanlage.

Die wichtigsten Investmenttreiber:
• Sofortiger Mietcashflow: Die Wohnung ist unbefristet vermietet. Ab dem ersten Tag nach Beurkundung fließen Mieteinnahmen — kein Leerstand, kein Erstvermieterrisiko.
• Kaufpreisfaktor 25,6x: Im Hamburg-Vergleich günstig. Übliche Faktoren für vermietete Altbauwohnungen in Hamburg liegen bei 27–32x.
• Kaufpreis/m² deutlich unter Markt: 3.634 €/m² versus 4.465–4.797 €/m² Marktdurchschnitt Horn (Quelle: immowelt, immoportal Dez. 2025). Das Wertsteigerungspotenzial ist eingebaut.
• Provisionsfrei für Käufer: Keine Maklerprovision — das entspricht einer Einsparung von 5.000–8.000 € gegenüber marktüblichen Angeboten.
• AfA 2,5 % p.a.: Als Gebäude des Baujahres 1900 gilt die erhöhte Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Auf einen Gebäudeanteil von ca. 80 % (rd. 119.000 €) ergibt das ca. 2.975 € steuerlichen Abzug pro Jahr.
• Technisch gewartet: 2021 wurde eine neue Einzelgastherme installiert und Kunststofffenster eingesetzt — kein unmittelbarer technischer Investitionsbedarf.
• Rücklage vorhanden: Die WEG (17 Wohneinheiten) hat Instandhaltungsrücklagen gebildet. Diese gehen anteilig auf den Erwerber über.
• Dachgeschossabteil zugeordnet: Zusätzliche Lagerfläche für Mieter ohne Aufpreis — ein Vorteil, der die Vermietbarkeit verbessert.
• Nahezu selbsttragend bei Finanzierung: Bei bankgeüblicher Finanzierung (laut IS24 ab 521 €/Monat) entspricht die monatliche Rate annähernd der Nettokaltmiete — Tilgung und AfA-Vorteil kommen hinzu.

# Ausstattung
• Einbauküche vorhanden
• 1 Badezimmer, 1 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer
• Etagenheizung mit Gas-Einzeltherme (neu 2021)
• Isolierverglaste Kunststofffenster
• Dachgeschossabteil der Wohnung zugeordnet
• Energieausweis: Verbrauchsausweis, Klasse D, 103 kWh/(m²a)

# Weitere Angaben
- Objektzustand: renovierungsbedürftig
- Qualität der Ausstattung: Standard

# Lagebeschreibung
Hamburg Horn gehört zum Bezirk Hamburg-Mitte und ist über die U-Bahn-Linien U2 und U4 (Haltestellen Horner Rennbahn und Legienstraße) in 10 Minuten mit der Hamburger Innenstadt verbunden. Die A24 (Hamburg–Berlin) und die A1 sind schnell erreichbar; der Flughafen ist in 25 Minuten per PKW oder 45 Minuten öffentlich erreichbar.
In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich Supermärkte, Restaurants, Schulen, Kitas, Ärzte sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen. Die Horner Galopprennbahn — Austragungsort des Deutschen Galoppderby — ist Fußweg entfernt und bietet ganzjährig Naherholungsfläche. Zahlreiche Grünanlagen runden das Wohnumfeld ab.
Hamburg Horn profitiert von der wachsenden Wohnraumnachfrage im Großraum Hamburg. Die Angebotsmieten im Stadtteil sind seit 2024 um rund 5 % p. a. gestiegen (Quelle: ImmoScout24 Q3/2025).

# Sonstiges
Rechtliche und kaufmännische Hinweise
Mietverhältnis: Die Wohnung Nr. 7 ist derzeit unbefristet vermietet. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 522,25 €. Es besteht ein Standard-Mietvertrag ohne besondere Vereinbarungen. Die Miete wird im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen regelmäßig angepasst.

Nebenkosten: Die Grunderwerbsteuer (4,5 %) sowie die Notar- und Gerichtskosten sind vom Käufer zu tragen. Provision für den Käufer: keine.

Unterlagen: Ein vollständiger digitaler Datenraum (Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Grundbuchauszug, WEG-Wirtschaftsplan, Versammlungsprotokolle, Mietvertrag, Grundriss, Energieausweis) steht qualifizierten Interessenten auf Anfrage zur Verfügung. Ein Anschauungstermin vor Ort ist auf Wunsch möglich, für eine Kaufentscheidung jedoch nicht erforderlich — alle kaufrelevanten Informationen sind im Datenraum vollständig hinterlegt.

Kontaktaufnahme: Anfragen bitte mit vollständigen Kontaktangaben (Name, Anschrift, E-Mail, Telefon) über das Nachrichtenformular oder per E-Mail. Wir melden uns zeitnah zurück.

# Energie
- Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
- Wesentliche Energieträger: Gas
- Energieverbrauch: 103 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: D
- Baujahr (gemäß Energieausweis): 1900
- Letzte Modernisierung: 2021
- Wesentliche Energieträger: Gas

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