„Schluss mit Miete zahlen: Perfektes erstes Eigenheim für Paare & Singles oder clevere Kapitalanlage!“

# **OBJEKTBESCHREIBUNG**

Willkommen in Ihrer persönlichen Wohlfühloase im Herzen des Altmühltals!

Schon beim Betreten dieser charmanten 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Dollnstein spüren Sie die einladende und behagliche Atmosphäre. Auf ca. 82,61 m² Wohnfläche entfaltet sich hier ein durchdachtes Raumkonzept, das keine Wünsche offenlässt und Ihnen maximale Flexibilität sowie durchdachten Alltagskomfort bei der Gestaltung bietet.

Das Herzstück der Wohnung ist das großzügige, lichtdurchflutete Wohnzimmer. Dank der charmanten Dachschrägen strahlt dieser Raum eine ganz besondere Gemütlichkeit aus – der perfekte Ort für entspannte Abende auf dem Sofa oder gesellige Stunden mit Freunden. Ein echter Blickfang und ein Stück regionale Exklusivität sind die stilvollen, originalen Solnhofener Natursteinplatten im Flur, die zeitlose Eleganz mit absoluter Pflegeleichtigkeit verbinden. In den Wohnräumen sorgt ein gepflegter Laminatboden für ein warmes und behagliches Wohngefühl.

Die separate Küche bietet ausreichend Platz für kulinarische Entfaltungen und hält die Kochgerüche dort, wo sie hingehören. Ein absolutes Highlight in puncto Wohnkomfort verbirgt sich direkt nebenan: Vom Flur aus begehbar verfügt die Wohnung über einen eigenen, praktischen Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinenanschluss. Das bedeutet für Sie: Keine schweren Wäschekörbe im Treppenhaus und kein wertvoller Platzverlust im Badezimmer!

Das Tageslichtbad selbst ist eine wahre Ruheoase: Starten Sie hier morgens mit viel natürlichem Licht in den Tag oder genießen Sie abends ein entspannendes Bad in der Badewanne. Zwei weitere, optimal geschnittene Zimmer eignen sich ideal als Schlafzimmer, kreatives Arbeitszimmer für das Homeoffice oder als gemütliches Kinderzimmer.

Ein ganz besonderes Highlight erwartet Sie im Außenbereich: Die liebevoll gepflegte Gemeinschaftsterrasse mit angrenzendem Gartenanteil lädt dazu ein, die lauen Sommerabende im Freien zu verbringen, zu grillen oder einfach die Seele baumeln zu lassen.

Da die Wohnung aktuell leer steht, sind Ihren Plänen keine Grenzen gesetzt: Packen Sie einfach Ihre Koffer und ziehen Sie direkt in Ihr neues Eigenheim ein – oder nutzen Sie diese wertstabile Immobilie als renditestarke und sorgenfreie Kapitalanlage.

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# Grundausstattung & Komfort-Highlights:

* Wohnfläche: Großzügige ca. 82,61 m² – perfekt aufgeteilt auf 3 Zimmer.
* Besonderes Extra: Separater Hauswirtschafts-/Abstellraum mit eigenem Waschmaschinenanschluss, bequem direkt vom Flur aus erreichbar.
* Exklusiver Bodenbelag: Hochwertige und edle Solnhofener Natursteinplatten im Flur; pflegeleichter Laminatboden in den Wohnbereichen.
* Wellness-Faktor: Helles Tageslichtbad mit Badewanne für entspannte Stunden.
* Fenster: Doppelt verglaste Kunststofffenster mit integrierten Rollläden für optimale Verdunkelung und Privatsphäre.
* Zusätzlicher Stauraum: Praktische Abstellfläche im Dachboden direkt über der Wohnung (bequem über das Treppenhaus erreichbar).
* Sorgenfreies Parken: Ein eigener Außenstellplatz direkt am Haus (zzgl. 10.000 €) erspart Ihnen die lästige Parkplatzsuche.

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**Zustand & Gemeinschaftseigentum:**

* Baujahr des Gebäudekomplexes: 1994 – solide und gepflegte Bausubstanz.
* Garten-Idyll: Mitnutzung der einladenden Gemeinschaftsterrasse und der grünen Gartenfläche.
* Rundum-Sorglos-Service: Die professionelle Betreuung durch die Hauseigentümergemeinschaft sichert den langfristigen Werterhalt der gesamten Anlage.
* Verfügbarkeit: Die Wohnung ist bereits geräumt, gepflegt und sofort bezugsfertig bzw. vermietbar.
* Heizung: Flexibel steuerbare, strombetriebene Nachtspeicheröfen – Sie zahlen nur das, was Sie auch tatsächlich verbrauchen, direkt über Ihren Stromanbieter.

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# **LAGE**

Idyllisch wohnen mit perfekter Anbindung – Das Beste aus zwei Welten!

Die Wohnung befindet sich in der Pappenheimerstraße 6 in der historischen Marktgemeinde Dollnstein, eingebettet in die traumhafte Kulisse des Naturparks Altmühltal. Hier wohnen Sie dort, wo andere Urlaub machen, und profitieren gleichzeitig von einer hervorragenden Infrastruktur.

* Nahversorgung vor Ort: Besorgungen des täglichen Bedarfs lassen sich in Dollnstein unkompliziert erledigen. Ein Supermarkt (EDEKA), Bäcker, Ärzte, ein Kindergarten und eine Grundschule befinden sich direkt im Ort und sind in wenigen Minuten erreichbar.
* ÖPNV & Bahnanschluss (Knotenpunkt): Der Bahnhof Dollnstein liegt nur rund 1 km entfernt. Von hier aus haben Sie über die Bahnstrecke München–Treuchtlingen eine exzellente, regelmäßige Taktung. Die barocke Universitätsstadt Eichstätt ist in nur ca. 10 Zugminuten erreichbar. Auch die Wirtschaftszentren Ingolstadt (ca. 30 Min.) und Augsburg/Nürnberg sind perfekt angebunden – ideal für Pendler!
* Mobilität mit dem Auto: Über gut ausgebaute Bundesstraßen (B13) erreichen Sie Eichstätt in rund 15 Autominuten. Die Automobil- und Audi-Stadt Ingolstadt liegt knapp 35 Minuten entfernt. Die Autobahn A9 (Anschlussstelle Denkendorf oder Lenting) ist in ca. 30 Minuten erreichbar.
* Freizeitwert: Der berühmte Altmühltal-Radweg und der Altmühltal-Panoramaweg starten quasi vor Ihrer Haustür. Ob Kanufahren auf der Altmühl, Wandern an den markanten Jurafelsen oder Klettern – sportliche Aktivitäten und Erholung in der Natur sind hier Teil Ihres Alltags.

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# **SONSTIGES**

Die Objektangaben, Pläne, Maße, Größen, insbesondere die m²-Angaben erfolgen ohne Gewähr und beruhen auf den Angaben des Verkäufers. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Angaben.

Für weitere und ausführliche Informationen oder einen Besichtigungstermin stehen wir Ihnen jederzeit sehr gerne zur Verfügung. Besichtigungen sind nur nach Abstimmung und in unserer Begleitung möglich.

Ein aktueller Energieausweis liegt vor, dieser ist bis 26.09.2032 gültig. ( D / 125,2kWh)

Provision für Käufer 2,5% inkl. MwSt. - Die Käuferprovision ist verdient und fällig mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

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