Maisonette-Wohnung mit Loft-Charakter und Garten

# Objektbeschreibung
Diese attraktive 4-Zimmer-Maisonette-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 134 m² erstreckt sich über die oberen beiden Stockwerke eines gepflegten Dreifamilienhauses. Die Wohnung punktet mit einem außergewöhnlichen Ambiente und einer durchdachten Raumaufteilung.

In der gesamten Wohnung wurde viel Wert auf Wohnkomfort gelegt – die Raumhöhe der Zimmer in der unteren Etage beginnt bei etwa 2,80 m und erstreckt sich im Wohn- und Essbereich auf beeindruckende 5,50 m. Hier befindet sich der über ein Raumthermostat steuerbare Deckenventilator, der sowohl für angenehm kühle als auch wohlig warme Tage sorgt. Ein weiterer Blickfang der Wohnung ist der Sichtdachstuhl, der sich durch beide Etagen zieht, sowie die raumhohe Fensterfront, die vom Wohn- und Essbereich auf den sonnigen Südwest-Balkon mit Weitblick führt. Massivholzdecken sorgen für eine wohnlich-warme Atmosphäre und laden Sie bereits beim Betreten dazu ein, sich ganz wie zuhause zu fühlen.

Auf dieser Ebene befinden sich außerdem eine gut geschnittene Küche mit anschließender Speisekammer – hier ist genug Platz für Ihre Vorräte, sowie für Ihren Trockner und die Waschmaschine. Auch zwei der insgesamt drei Schlafzimmer sowie das Tageslichtbad finden Sie in der unteren Etage. Das Badezimmer ist mit einer Eckbadewanne, Dusche und Doppelwaschtisch ausgestattet. Für zusätzlichen Komfort sorgt der verbaute Handtuchheizkörper.

Über die Massivholztreppe gelangen Sie in das etwa 22 m² große Studio in der oberen Etage. Der Raum kann flexibel als zusätzliches Schlaf-, Gäste oder Arbeitszimmer genutzt werden. Auch hier sind die Decken mit circa 3,0 m überdurchschnittlich hoch.

Das private Garten-Plateau lädt zu geselligen Stunden im Grünen ein und bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten für jeden Geschmack. Das Angebot dieser besonderen Immobilie rundet ein komfortabler Garagenstellplatz ab, der im Kaufpreis bereits enthalten ist. Direkt über der Garage befindet sich eine praktische Abstellkammer, die Stauraum für Utensilien und saisonale Gegenstände bietet.

# Ausstattung
Abstellkammer

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 1
Verfügbar ab: sofort
Objektzustand: gepflegt
Bodenbelag: Fliesen, Parkett

Käuferprovision: 3.57 % inkl. gesetzl. MwSt.
Provisionshinweis: Der Makler-Vertrag mit uns und/oder unserem Beauftragten kommt durch die Beauftragung der Maklertätigkeit in Textform (z.B. E-Mail mit Bestätigung der gewollten Inanspruchnahme) zustande. Die Höhe der Courtage richtet sich nach den ab dem 23.12.2020 in Kraft getretenen gesetzlichen Regelungen zur Teilung der Maklercourtage. Hiernach wird die Courtage regelmäßig für beide Parteien (Eigentümer und Käufer) jeweils in Höhe von 3,00 % zuzüglich Umsatzsteuer in jeweils geltender Höhe, derzeit also insgesamt 3,57 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer bei notariellem Vertragsabschluss verdient und fällig. Die Höhe der Bruttocourtage unterliegt einer Anpassung bei Steuersatzänderung. Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer.

Gesamtfläche: ca. 134 m²

# Lagebeschreibung
Makrolage – Die angebotene Wohnung befindet sich in einer ruhigen Anliegerstraße in der Gemeinde Rohrbach an der Ilm im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm. Die Immobilie überzeugt durch ihre verkehrsgünstige Lage mit schneller Anbindung an die nächstgelegenen Städte. Die Kreisstadt Pfaffenhofen an der Ilm ist in rund 20 Minuten mit dem Auto erreichbar, die Stadt Ingolstadt erreichen Sie in etwa 30 Minuten und die Landeshauptstadt München befindet sich etwa 45 Fahrminuten entfernt. Die Bundesstraßen B13 und B300 sorgen für eine bequeme Verkehrsanbindung in alle Richtungen – zudem sind die A9-Anschlussstellen Langenbruck und Holledau nur wenige Fahrminuten entfernt.

Öffentlicher Nahverkehr und Infrastruktur – Die Immobilie liegt nur wenige Gehminuten von der nächstgelegenen Bushaltestelle entfernt. Damit ist eine schnelle Anbindung an den Bahnhof Rohrbach oder die Kreisstadt Pfaffenhofen an der Ilm gewährleistet. Vom Bahnhof in Rohrbach verkehren im Halbstundentakt Regionalzüge nach München und Nürnberg – ideal für Pendler.

Nahversorgung und Bildung – Für den alltäglichen Bedarf befinden sich mehrere Supermärkte, Bäckereien sowie eine Apotheke im Ort. Familien mit Kindern profitieren von einem gut ausgebauten Betreuungs- und Bildungsangebot. Eine Krippe, zwei Kindergärten sowie eine Grund- und Mittelschule befinden sich in Rohrbach. Weiterführende Schulen besuchen Ihre Kinder in Geisenfeld (Realschule), Wolnzach (Gymnasium) oder in der Kreisstadt Pfaffenhofen an der Ilm (Realschule und Gymnasium).

Medizinische Versorgung – Im Ort selbst stehen eine allgemeinmedizinische Praxis, Zahnarztpraxen und Physiotherapie zur Verfügung und sichern die wohnortnahe medizinische Grundversorgung. Die Ilmtalkliniken in Pfaffenhofen und Mainburg sind jeweils rund 20 Minuten entfernt und bieten eine stationäre sowie notfallmedizinische Versorgung.

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Endenergiebedarf: 80.6 kWh/(m²*a)
Energieeffizienzklasse: C
Ausstellungsdatum: 10.07.2025
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1999
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: I-02ZB82-W-02ZB82