Schicke 2-Zimmer-Wohnung in Hamburg-Eilbek in ruhiger Lage mit Wohnküche und eigenem Keller- und eigenem Speicherraum

**Besonderheit:**

• Neben der Außenisolierung zusätzliche Wärmedämmung von innen, zudem wirkungsvoller Schallschutz zur Nachbarwohnung

**•** Wohnzimmer und Schlafzimmer mit Ausrichtung nach Süden

**•** Blick auf baumbestandenes, weitläufiges Gelände

**•** Platzsparende Einrichtung durch Einbaumöbel in Wohnzimmer und Schlafzimmer

**•** Geräumige Wohnküche mit vier Essplätzen

**Die Lage**

Die charmante 2-Zimmerwohnung im **3\. Obergeschoss (Endetage)** eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten verbindet Ruhe und Komfort mit einer hervorragenden Lage. Das parkähnliche **Eilbektal** ist nur wenige Gehminuten entfernt. So genießen Sie zu Hause eine ruhige Wohnatmosphäre und haben nach Bedarf die Möglichkeit zu Spaziergängen am Wasser oder zu sportlichen Aktivitäten im Grünen.

Zum Entspannen bieten sich nahegelegene Cafés und Restaurants mit internationalem Flair an. Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sind fußläufig zu erreichen.

Verkehrstechnisch besitzt die Wohnung einen optimalen Standort. **S-Bahn und U-Bahn Wandsbeker Chaussee** liegen ganz nahe. Mit der U1 erreichen Sie in wenigen Minuten den Hauptbahnhof, die Speicherstadt und den Jungfernstieg. Die S1 fährt direkt zum Flughafen, in der Gegenrichtung über Landungsbrücken nach Blankenese und Wedel.

**Grundriss und Ausstattung**

Die 46 qm große Wohnung besticht durch einen durchdachten Grundriss. Sämtliche Räume sind bequem vom **zentralen Flur** aus zugänglich. Wohnzimmer, Schlafzimmer und Flur sind mit pflegeleichtem und strapazierfähigem Korkbelag versehen, der trittelastisch und schallschluckend wirkt.

Auf Grund der Südlage besitzt das **helle Wohnzimmer** eine freundliche und einladende Atmosphäre. Die zwei Wände zur Nachbarwohnung wurden im Zuge der Maßnahme zur Schallisolierung durch Rigipswände, Spanplatten und Dämm-Material von versierten Handwerkern zusätzlich mit massiven Buchenholz Paneelen verkleidet. Sie strahlen Wärme und Geborgenheit aus und sind dauerhaft wartungsfrei. Der eingebaute Wohnzimmerschrank ist raumsparend in die Trennwand zum Schlafzimmer integriert.

Das mit zusätzlicher Wärmedämmung versehene **heimelige Schlafzimmer** verfügt über großzügige und sehr geräumige, durch Maßarbeit angefertigte **Schrankwände**. Das Doppelbett besitzt ausziehbare Schubladen. Der Raum hat zwei alternative Zugänge, entweder vom Flur oder vom Wohnzimmer aus. Je nach Wahl kann der nicht benutzte Zugang geschlossen und als Stauraum oder Garderobenschrank verwendet werden. So lässt sich beispielsweise bei Übernachtungsbesuch der Durchgang zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer mit der vorhandenen Flügeltür schließen und es besteht für beide Räume der direkte Zugang zum Flur.

Die **zusätzliche Dämmung** in beiden Räumen führt zu einer spürbaren **Heizkostenersparnis** und einer **angenehmeren Akustik**.

Die **separate Wohnküche** ist komplett mit praktischen Einbauschränken inklusive Geschirrspülmaschine und Gefrierschrank ausgestattet und bietet optimale Bedingungen für Kochliebhaber. Die Wände sind rundum gefliest. Der Esstisch bietet Platz für vier Personen.

Das Badezimmer mit großräumiger Duschkabine ist ausgesprochen funktionell gestaltet.

**Zusätzliche Nutzung**

Neben dem **eigenen mit Metallregalen ausgestatten Kellerraum** stehen **zwei gemeinschaftlich genutzte Kellerräume** zur Verfügung. Darin können Gartenmöbel oder Grillutensilien untergebracht werden.

Im Dachgeschoss befindet sich für jeden Bewohner ein **privater Speicherraum**, zudem ein **großer Trockenboden für die Hausgemeinschaft**.

**Der Garten** mit Baumbestand und großer Rasenfläche auf der Rückseite des Hauses lädt im Sommer zum Relaxen oder zum Grillen ein.

Dem Eigentümer steht ein zusätzlich **angemieteter Stellplatz** zur Verfügung; die hierfür anfallende Miete in Höhe von monatlich 30 € trägt er selbst.

**Allgemeine Hinweise**

**Hochwertige Materialien** für effektive Dämmung und maßgearbeitete Einbaumöbel sowie die Südausrichtung machen die Wohnung besonders attraktiv und komfortabel.

Die Wohnung eignet sich perfekt sowohl als **Kapitalanlage wie zur Eigennutzung von Singles oder Paaren**, die Wert auf eine harmonische Verbindung von urbanem Leben und naturnahem Wohnen legen.

Die möblierte Wohnung ist seit mehreren Jahren auf Zeit vermietet und stellt eine attraktive Einnahmequelle dar. Die Miete beträgt für Paare monatlich € 1.330,-, für eine Einzelperson € 1.100,- inklusive aller Nebenkosten.

**Nach Abschluss des Kaufvertrages** wird der Mieter die Wohnung frei geben, es sei denn, Sie haben den Wunsch, den bestehenden Mietvertrag fortzuführen. Diese Flexibilität gibt Ihnen die Möglichkeit, die Wohnung entweder selbst zu beziehen oder sie als Einnahmequelle zu nutzen.

**Monatliches Wohngeld und Rücklagen**

Das monatliche **Wohngeld** in Höhe von ca. € 269,- beinhaltet bereits die Heizkosten sowie einen Beitrag zur Erhaltungsrücklage von € 52,08. Zum 31.03.2026 belief sich die Erhaltungsrücklage laut Hausverwaltung auf 87.600 €.

**Zusammenfassung**

**•** Die Wohnung ist möbliert vermietet und kann nach Kaufabschluss **frei übergeben** werden.

**•** Auf Wunsch kann der neue Eigentümer die vorhandenen **Möbel behalten.**

**•** Der Grundriss ist gut durchdacht und bietet eine **praktische Raumaufteilung**.

**•** In der gemütlichen Küche finden **vier Personen** bequem Platz.

**•** **Modernisierungen**: Das Gebäude wurde 2011 mit einem Vollwärmeschutz an Giebel und Hausrückseite saniert. Die Fenster in den Wohnungen wurden 2017 und 2018 ausgetauscht, während die Fenster in den Hausfluren 2022 erneuert wurden. Zudem wurde 2022 eine moderne Dachisolierung gemäß Immissionsschutzgesetz durchgeführt.

**•** **Kein Sanierungsbedarf**: Es sind keine dringenden Sanierungsmaßnahmen geplant, was auf einen gepflegten Zustand des Objekts hinweist.

**•** **Gartenmitbenutzung**: Es besteht die Möglichkeit, den Garten auf der schallgeschützten Rückseite des Hauses mit zu nutzen.

**Gesamtobjekt**

Das Mehrfamilienhaus ist Teil eines Ensembles **aus zwei Häusern** mit jeweils acht Wohneinheiten aus dem Jahre 1954.  Es befindet sich in einem sehr guten Zustand. Sowohl das Gartenareal wie der Vorgarten und die Gemeinschaftsräume werden regelmäßig gepflegt.

**Merkmale**

**•** Bezug: Ab sofort

**•** 3. Geschoss

**•** Umfangreiche Wärme- und Schalldämmung

**•** Haustiere erlaubt

**•** Einbauküche

**•** Kelleranteil, eigener Bodenspeicher

**•** Außen-Stellplatz

**•** Gartenmitbenutzung

**•** DSL-Anschluss

Nutzen Sie die Gelegenheit, um in eine hochwertige Wohnung in einer begehrten Lage zu investieren! Bei weiteren Fragen oder für eine Besichtigung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung

**Energie**

* Energieeffizienzklasse: D
* Endenergieverbrauch: 106,9 kWh/(m²\*a)
* Energieausweis: liegt vor, Energieverbrauchsausweis
* Heizungsart: Fernwärme
* Befeuerungsart: Gas
* Baujahr (laut Energieausweis): 1954

**Käuferprovision**

Die Courtage in Höhe von 3,26 % inkl. 19 % MwSt. auf den Kaufpreis ist bei Zustandekommen des Kaufvertrags (notarieller Vertragsabschluss) verdient und fällig. Käufer und Verkäufer schulden die Courtage gemäß einer separaten Vereinbarung in Textform.