Hoch über den Dächern – Charmante Dachgeschosswohnung mit Komfort und Weitblick im Grünen

# Objektbeschreibung
Willkommen in einer Wohnung, die nicht nur durch ihre Größe beeindruckt, sondern vor allem durch ihr Gefühl von Ruhe, Rückzug und Großzügigkeit. Auf ca. 129 m² Wohnfläche erstreckt sich diese lichtdurchflutete 4,5-Zimmer-Dachgeschosswohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus in ruhiger Wohnlage von Baden-Baden.

Bereits beim Betreten vermittelt die Wohnung eine außergewöhnliche Wohnatmosphäre – kein Durchgangszimmer, sondern ein durchdachter Grundriss, bei dem jedes Zimmer direkt vom Flur aus zugänglich ist. Große Fensterflächen lassen die Räume in hellem Tageslicht erstrahlen und schaffen eine angenehme Weite. Die neuen, energieeffizienten Fenster entsprechen dem aktuellen Stand moderner Wärmedämmung.

Der großzügige Wohn- und Essbereich ist das Herzstück der Wohnung. In seiner Mitte lädt ein eleganter Pelletofen mit seinem stimmungsvollen Flammenspiel besonders an kalten Tagen zum Entspannen und Verweilen ein. Von hier gelangen Sie auf den Südbalkon, der Ihnen einen herrlichen Blick auf den Merkur und das Alte Schloss schenkt. Der zweite, überdachte Westbalkon erlaubt es Ihnen, auch bei Regenwetter die frische Luft und den Blick ins Grüne zu genießen – ideal zum Wäsche trocknen oder für eine ruhige Tasse Kaffee.

Die hochwertige, U-förmig angelegte Einbauküche ist nicht nur funktional, sondern bietet auch viel Stauraum und Arbeitsfläche. Direkt gegenüber befindet sich ein praktischer Abstellraum für Vorräte oder Haushaltsutensilien.

Zwei stilvolle Tageslichtbäder – eines mit Dusche, eines mit Badewanne – sind mit eleganten Einbaumöbeln ausgestattet. Waschmaschine und Trockner finden hier ebenfalls ihren Platz.

Drei weitere Zimmer lassen sich flexibel als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer nutzen – ideal für Familien, Paare mit Platzbedarf oder Freiberufler im Homeoffice. Für angenehme Temperaturen zu jeder Jahreszeit sorgt eine vollautomatische Klimaanlage, mit der Sie jeden Raum individuell kühlen oder heizen können.

Ein Tiefgaragenstellplatz, ein separater Kellerraum sowie großzügige Gemeinschaftsräume wie ein Fahrradkeller, Waschraum und Trockenraum runden dieses Angebot ab.

Die Eigentümergemeinschaft legt großen Wert auf Werterhalt: Eine solide Instandhaltungsrücklage ist vorhanden, die Sanierung der Fassade ist bereits geplant – ein Zeichen für Weitsicht und Sorgfalt.

Zur Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz, dieser ist fester Bestandteil des Kaufumfangs und muss für € 10.000,00 dazu erworben werden.

# Ausstattung
- Einbauküche
- Speisekammer / Abstellraum
- Bad mit Dusche, Bad mit Fenster, Bad mit Wanne, Gäste-WC
- Fliesen
- Laminat
- Kunststofffenster
- klimatisiert
- 2 Balkone Süd, West, Bergblick, Fernblick
- Kelleranteil
- Hausmeister
- Wasch-/Trockenraum
- Fahrradkeller
- Tiefgaragenstellplatz (zzgl. € 10.000,00)
- Massivbauweise
- als Ferienimmobilie geeignet
- Kapitalanlage

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 1
Objektzustand: gepflegt
Qualität der Ausstattung: Gehoben
Bodenbelag: Fliesen, Laminat

Garagen/Stellplatzkaufpreis: 10.000,00 €

Käuferprovision: 3,57% inkl. MwSt

Gesamtfläche: ca. 129 m²
Kellerfläche: ca. 6 m²

# Lagebeschreibung
Diese attraktive Dachgeschosswohnung befindet sich in einer der begehrten Wohnlagen von Baden-Baden, eingebettet in ein gepflegtes Wohnumfeld mit viel Grün, guter Infrastruktur und angenehmer Nachbarschaft. Die Umgebung ist geprägt von einer ruhigen, gewachsenen Bebauung mit viel Privatsphäre – ideal für Menschen, die zentrumsnah leben und dennoch die Ruhe genießen möchten.

Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs – darunter Supermärkte, Bäcker, Apotheken und Ärzte – sind in wenigen Minuten erreichbar. Schulen, Kindergärten und Freizeitangebote befinden sich ebenfalls in der näheren Umgebung. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend: Busverbindungen bringen Sie bequem ins Stadtzentrum und zum Bahnhof.

Die Innenstadt von Baden-Baden mit ihrem eleganten Flair, den Thermalbädern, dem berühmten Kurhaus, Theater sowie zahlreichen Boutiquen und Cafés erreichen Sie in kurzer Fahrzeit. Für Naturliebhaber bieten sich Spaziergänge im nahegelegenen Waldgebiet oder Ausflüge in den Schwarzwald an – der perfekte Ausgleich zum städtischen Alltag.

# Sonstiges
Wir vermitteln - mit Sicherheit.

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Wesentliche Energieträger: Gas
Energieverbrauch: 132 kWh/(m²*a)
Energieeffizienzklasse: E
Ausstellungsdatum: 21.09.2018
Gültig bis: 20.09.2028 00:00:00
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1981
Wesentliche Energieträger: Gas

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