Modernisiertes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in exponierter Lage in Simmern!

# Objektbeschreibung
TRAUMHAUS! TRAUMLAGE! TRAUMGRUNDSTÜCK!

Modernisiertes Einfamilienhaus mit Einliegerbereich in außergewöhnlicher Split-Level-Massivbauweise, in exponierter Lage in Nähe der Simmerner Innenstadt!

Dieses im Jahre 1994 erstellte, sehr geräumige Wohnhaus mit außergewöhnlicher Architektur, abseits gelegen und über eine Privatstraße zu erreichen, präsentiert
sich sowohl einer Familie mit Kindern und/oder Tieren, Naturliebhabern, auf ca. 1.795 m² Grundstücksgröße, mit genügend Platz zum Wohnen und Wohlfühlen.
Das Haus verfügt über zwei separate Eingänge: den Haupteingang zur größeren Hauptwohnung über eine Außentreppe und den zweiten, ebenerdigen Hauseingang zum kleineren Einliegerbereich.
Im Windfang bzw. Diele des Erdgeschosses angekommen, erstreckt sich die Immobilie sehr großzügig durchdacht, Richtung Arbeitszimmer, Hobbyraum, Gäste-/Kinderzimmer und Kinderbad, Waschküche und Gäste-WC. Weiter, mit einem offenen Zugang über ein halbes Geschoss in die Hauptwohnebene, dem offenen Wohn-/Essbereich mit moderner Einbauküche, Abstellraum und Zugang zu Terrasse, Frühstücksterrasse, überdachter Grillecke und Pool. Im Wohnbereich spendet in der kälteren Jahreszeit Wärme und Behaglichkeit, ein von zwei Seiten befüllbarer Kaminofen, der zudem für eine optische Trennung sorgt.
Von hier aus führt die offene Treppe nach oben Richtung Kinderzimmer und Elternbereich mit weiteren erst vor wenigen Jahren sanierten Bädern, Loggia und Balkon.
Seitlich des Hauses und von der Terrasse aus begehbar, gelangt man über eine Treppe in den eigentlichen Garten, welcher von hohen Bäumen eingesäumt, den Eindruck eines kleines Waldes vermittelt.
Die Einliegerwohnung, welche aktuell abgetrennt einen eigentlichen Wohnbereich bildet, besteht aus einem offenen Wohn-/Essbereich mit Einbauküche, Bad mit Dusche und einer Schlafnische - ideals als Lösung zum Thema "Wohnen und Arbeiten unter einem Dach", für den Teenager oder die Großeltern.
Des Weiteren befindet sich im Untergeschoss, welcher zur Hauptwohnung gehört nichts nur Sauna mit Dusche und separatem Yoga-/Sportbereich, sondern diverse Kellerräume, wie Heizungs-/Abstellraum und die Doppelgarage.
Der komplette Garten- bzw. Terrassenbereich ist aufgrund seiner Gestaltung, von der Straße schwer bis gar nicht einsehbar. Er bietet den Bewohnern des Hauses, egal ob Mensch oder Tier, Ruhe und Erholung. Auf der Vorderseite des Grundstückes befindet sich ein Wohnmobil-Abstellplatz.
Die Immobilie verfügt über eine Heizöl-Zentralheizungsanlage.
Die Bodenbeläge bestehen aus Fliesen, Parkett, Vinyl, die Treppenstufen aus Naturschiefer.

Kommen Sie und sehen Sie sich um!

# Ausstattung
Allgemeine Immobilienbeschreibung:
- Einfamilienhaus incl. Einliegerwohnung (Trennung Strom)
- zwei Einbauküchen
Umgebung/Lage:
- Innenstadtnähe
- exponierte, eingewachsene Lage
Außenbereich:
- Garten
- Außenpool, nierenförmig, ca. 6,25 m x 2,60 m (sanierungsbedürftig; defekte Folie etc.)
- Brunnen
- Terrassen/Balkone
- Doppelgarage
- Kfz-Stellplätze
- Betonzisterne, Volumen ca. 12.000 bis 15.000 l
Bauweise:
- Massivbauweise, KLB Klimaleichtblocksteine und HBL - Bimshohlblocksteine
- Splitt-Level/Staffelgeschosse
Fenster:
- 1994/2008/2024: 2- und 3-fach Isolierverglasung, teilweise elektr. Rollläden
Energieversorgung
- 2004: EG, Holzofen
- 2018: Heizöl-Zentral-Heizunganlage incl. Funksteuerung, Brenner: Fa. Weishaupt
- 7.400 l Fassungsvolumen, Kunststofftanks
- 2016: Warmwasserpufferspeicher, 800l; Solaranlage
Bodenbeläge
- Fliesen, Parkett, Vinyl, Treppenstufen: Naturschiefer
Dacheindeckung/Fassade
- Tonziegel
Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen
- 1990: UG, Bio-/Dampfsauna
- 2005: DG, Schlafen/Kinder, Klimaanlage
- 2018: EG, Einbauküche Nobilia incl. E-Geräten; UG, Einbauküche
- 2018: UG, EG, DG: Bäder erneuert
- 2018: alle Bodenbeläge erneuert, außer EG Wohnen und Flur
- 2018: alle Decken durch Ripigs erneuert
- 2018: elektr. Rollläden
- 2018: Elektroverkabelung, neue Schalter und Steckdosen
Telefon/Internet:
- 250 Mbit/sec bzw. 1.000 Mbit/sec, ohne Gewähr (vodafone bzw. O2)
- Kabel-Anschluss

# Weitere Angaben
Separate WCs: 1
Garagen/Stellplätze: 4
Verfügbar ab: sofort
Objektzustand: modernisiert
Bodenbelag: Fliesen, Parkett, Kunststoff

Käuferprovision: 3,57% vom Kaufpreis inkl. gesetzl. MwSt.
Provisionshinweis: Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass wir für Käufer und Verkäufer tätig sind. Aufgrund des neuen Maklergesetzes mit Wirkung ab 23.12.2020, mit der Verpflichtung der Provisionsteilung zwischen Anbieter und Käufer, haben wir uns grundsätzlich darauf festgelegt, jeweils 3,57% incl. MwSt. vom Kaufpreis für Anbieter und Käufer zu berechnen. Der Mindestbetrag bei Objekten unter 100.000,- Euro wird jedoch jeweils für Anbieter und Käufer 3.570,- Euro incl. MwSt. betragen.

Grundstücksfläche: ca. 1796 m²
Balkon-/Terrassenfläche: ca. 38 m²
Kellerfläche: ca. 66 m²
Sonstige Fläche: ca. 30 m²

# Lagebeschreibung
Allgemeines
Simmern/Hunsrück ist mit knapp 8.035 Einwohnern die Kreisstadt des Rhein-Hunsrück-Kreises, einer der beiden Verwaltungssitze der Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen und regionales Wirtschaftszentrum. Mit ihrer zentralen Lage auf den „Hunsrück-Höhen", zwischen Mosel, Nahe, Saar und Rhein gelegen, gewinnt die waldreiche Wander-Region des Hunsrücks im Südwesten Deutschlands touristisch und als Naherholungsgebiet aber auch als Wohnort für die umliegenden Ballungsgebiete Rhein-Main und Köln-Bonn immer stärker an Bedeutung.
Infrastruktur
Einkaufsmöglichkeiten wie LIDL, ALDI, REWE, Norma, DM oder Globus sind in Simmern angesiedelt.
Ebenfalls finden Sie hier ein Krankenhaus, Zahn-, Tier- und andere Ärzte, Apotheken, Psycho- oder Physiotherapeuten, Banken, Bäckereien, Friseure, Restaurants uvm..
Bildung
Es befinden sich direkt in der Stadt mehrere Kindergärten, die Rottmann-Schule sowie die Dr. Kurt-Schöllhammer-Schule (Grundschulen), eine Realschule plus, das Herzog-Johann-Gymnasium, ein Wirtschaftsgymnasium, Volkshochschule und die Hunsrückschule für Lernbehinderte.
Verkehrsanbindung
Simmern hat zwar einen alten Bahnhof, dieser dient allerdings derzeit ausschließlich als Busbahnhof.
Die vierspurig ausgebaute Schnellstraße B 50 führt mit zwei eigenen Ausfahrten direkt an Simmern vorbei und verbindet Simmern mit der Autobahn A 61 in Rheinböllen (10 Autominuten) in östlicher Richtung mit Mainz, Wiesbaden und Frankfurt sowie mit Koblenz, Bonn und Köln. Der nächst größere Bahnhof für Zuganschlüsse liegt in Bingen (38 km) oder in Oberwesel am Rhein. Der nächste Flughafen Frankfurt-Hahn ist nur 24 km entfernt. Durch den neu erbauten Hoch-Mosel-Übergang ist die verkehrstechnische Anbindung an die Benelux-Staaten, Luxemburg, Belgien und die Niederlande, garantiert!
Sport & Freizeit
Simmern hat diverse Sportvereine und andere Vereine, vier Fitness-Studios, das „Hunsrück Bad“ (Hallenbad), ein Naturfreibad, ein mehrfach ausgezeichnetes Programmkino „Pro-Winzkino" und den "Schinderhannesturm", ein Jugendcafé und einen Skater-Park sowie das Naherholungsgebiet "Simmersee" mit seinen Spazier- und Walking-Wegen (fußläufig erreichbar). Eine ehemalige Bahntrasse am Rande der Stadt wurde zwischenzeitlich zu einem beliebten Radweg, dem Schinderhannes-Radweg, ausgebaut. Bekannt sind ebenfalls die jährlich stattfindenden HEIMAT-Filmfestspiele und die Schinderhannes-Festspiele. Ebenso verzeichnet der Hunsrück aufgrund seines immer größer werdenden Netzes an Premium-Wanderwegen, den ausgezeichneten "Traumschleifen" sowie dem Soonsteig und dem Saar-Hunsrück-Steig immer mehr naturnahen Tourismus.
Wirtschaft, Infrastruktur & Arbeitsplätze
Zu den größten Arbeitgebern gehören Firmen der Automobilindustrie, wie Boge Elastmetall GmbH und CompAir Drucklufttechnik GmbH, der Fertighaus-Hersteller DFH - Deutsche Fertighaus Holding, Großwäschereien, der Verschluss-Hersteller Pfefferkorn & Co. GmbH und die Firma ERO, ein Hersteller für Traubenvollernter, sowie zahlreiche mittelständige Betriebe, kleinere Dienstleister und Verbrauchermärkte. Die Stadt Simmern ist DIE Arbeitsplatzmetropole des Hunsrücks. Zudem sind das Amtsgericht Simmern/Hunsrück, die Stadt- und Kreisverwaltung, mehrere Dienststellen des Finanz-, Forst- und Gesundheitswesens, das Katasteramt, Polizei sowie eine Außenstelle der Industrie- und Handelskammer uvm. hier ansässig.

# Sonstiges
Interessiert? Senden Sie uns gerne eine Anfrage. Bitte geben Sie dazu Ihren kompletten Namen, Ihre Postadresse, Telefonnummer sowie Ihre zeitliche Verfügbarkeit an, damit wir Ihre Anfrage beantworten können. Danach stehen wir gerne mit weiteren Auskünften und einer Terminvereinbarung zur Besichtigung zur Verfügung.
Alle Angaben in Exposé und Energieausweis sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.
Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass wir für Käufer und Verkäufer tätig sind.
Aufgrund des neuen Maklergesetzes mit Wirkung ab 23.12.2020, mit der Verpflichtung der Provisionsteilung zwischen Anbieter und Käufer, haben wir uns grundsätzlich darauf festgelegt, jeweils 3,57% incl. MwSt. für Anbieter und Käufer zu berechnen. Der Mindestbetrag bei Objekten unter 100.000,- Euro wird jedoch jeweils für Anbieter und Käufer 3.570,- Euro incl. MwSt. betragen.

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Wesentliche Energieträger: Öl
Energieverbrauch: 95.5 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: C
Ausstellungsdatum: 05.02.2021
Gültig bis: 04.02.2031
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1994
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: 164.1#2ma3fR