Katip | Moderner Wohnluxus auf 2 Etagen mit Swim Spa & Premium-Ausstattung in Gersthofen

# Objektbeschreibung
Dieses erstklassige und traumhafte Anwesen aus dem Jahr 2022 bietet ein modernes und anspruchsvolles Wohnerlebnis auf zwei Etagen, inklusive einer flexibel nutzbaren Einliegerwohnung. Mit einem modernen und großzügigen Grundriss präsentiert sich das Anwesen mit einer Wohnfläche von ca. 199 Quadratmetern und einer Nutzfläche von über ca. 277 Quadratmetern.

Ein elegantes Treppenhaus mit Glasgeländer verbindet das Erd- und Untergeschoss. Insgesamt bietet die Immobilie:

- 4 großzügige Schlafzimmer, darunter eines mit einem begehbaren Kleiderschrank (4x4 m)
- 4 moderne Bäder, davon 2 mit Dusche und 1 mit Badewanne
- eine große, hochwertige Einbauküche mit Kochinsel
- Hauswirtschaftsraum & Fitnessraum im Untergeschoss für zusätzlichen Komfort
- großzügige Terrassenflächen mit exklusiven Swim-Spa
- Fußbodenheizung in allen Räumen, inklusive Untergeschoss
- Deckenspots in allen Wohnbereichen für eine stilvolle Beleuchtung

Die offene, hochwertig ausgestattete Einbauküche im Obergeschoss überzeugt mit klaren Linien, modernen Geräten, edlen Marmorarbeitsplatten und einer eleganten Kochinsel. Die raffinierte Sitzbank mit integrierten Stauraummodulen verbindet Wohnlichkeit mit praktischer Nutzung. Ideal für alle, die Kochen, Genuss und Geselligkeit stilvoll verbinden möchten.

Der großzügige Wohn- und Essbereich beeindruckt mit seiner offenen Gestaltung und nahtlosen Verbindung zur angrenzenden Terrasse. Bodentiefe Fensterfronten lassen sich vollständig öffnen und schaffen ein fließendes Raumgefühl zwischen Innen- und Außenbereich.

Zu den weiteren besonderen Merkmalen gehören ein eigener Eingang von außen, 2 zusätzliche Wohnungstüren für bequemen Zugang und eine extra breite Wohnungseingangstür.

Das Besondere an dieser Immobilie ist die Möglichkeit, die Einheit in zwei separate Wohnbereiche zu unterteilen. Mit minimalen Anpassungen kann die vorhandene Einliegerwohnung geschaffen werden, ohne den Charakter und die Qualität der Räumlichkeiten zu beeinträchtigen. Diese flexible Gestaltung eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: sei es für eine erweiterte Familienkonstellation, als zusätzliches Mietobjekt oder für individuelle Wohnansprüche.

Für jede Wohneinheit sind separate Stromzähler installiert, ebenso wie jeweils eigene Heizkreisläufe für die Fußbodenheizung. Diese technische Trennung ermöglicht eine klare, individuelle Verbrauchserfassung und Abrechnung für jede Einheit.

Jeder der drei Wohnungszugänge verfügt über einen eigenen Küchenanschluss, was eine flexible Nutzung der Immobilie ermöglicht. Dadurch besteht die Option, die Einheiten unabhängig voneinander zu nutzen oder zu vermieten. Diese Ausstattung eröffnet attraktive Möglichkeiten sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer mit dem Wunsch nach individueller Raumaufteilung.

Das Haus ist mit einer energieeffizienten Hybrid-Heizung ausgestattet. Zudem ist eine Vorbereitung für einen Saunaraum im Untergeschoss bereits getroffen, sodass zukünftige Wellness-Erweiterungen problemlos möglich sind.

Der Komfort wird durch eine Fußbodenheizung in jedem Raum, einschließlich des Untergeschosses, sowie Deckenspots in allen Räumen gewährleistet. Zusätzlich befindet sich im Untergeschoss ein Hauswirtschaftsraum sowie ein Fitnessraum.

Alle Zimmer der Immobilie sind mit modernen Multimedia-Anschlüssen ausgestattet. Dazu zählen Internet- und TV-Anschlüsse sowie Vorrichtungen für Telefonie.

Der Außenbereich ist äußerst einladend gestaltet und bietet ein exklusives und beheiztes Swim Spa mit Überdachung, das optional mit seitlichen Fenster-Elementen zu einem Poolhaus vollendet werden kann.
Ein Swim Spa vereint die Vorteile eines klassischen Swimmingpools mit den Wellness- und Trainingsmöglichkeiten eines Whirlpools. Er ist mit einer integrierten Gegenstromanlage ausgestattet, die ein effektives Schwimmtraining auf kleinem Raum ermöglicht – ideal für Ausdauertraining, Reha oder Fitness. Zusätzlich sorgt die Whirlpoolfunktion mit Massagedüsen für gezielte Entspannung und Regeneration der Muskulatur.

Die großzügige Terrassenfläche lädt zu entspannten Stunden im Freien ein und bietet den idealen Rahmen für gemütliche Sommerabende oder gesellige Runden mit Familie und Freunden. Dank der geschützten Lage ist die Garten- und Terrassenfläche von außen nicht einsehbar – so genießen Sie maximale Privatsphäre und ungestörte Ruhe in Ihrem persönlichen Rückzugsort.

Für zusätzlichen Komfort gibt es bereits ein vorinstalliertes Außen-WC am Pool. Eine Doppelgarage mit einem zusätzlichen Nebenraum komplettiert dieses faszinierende Anwesen.
Die Garage verfügt außerdem über einen installierten Anschluss für Elektrofahrzeuge und ist somit zukunftsorientiert ausgestattet.

Die Abgrenzung der Sondernutzungsfläche durch ein Gartentor auf Höhe der Klingelanlage ist vorgesehen, um zusätzliche Privatsphäre und eine klare Trennung zum Gemeinschaftsbereich zu schaffen.

Ein weiteres, echtes Highlight dieser Immobilie ist der stilvoll gestaltete Lichthof mit bodentiefen Fenstern (2,50 x 7,10) im Untergeschoss: Durch seine großzügige Breite, elegante Bepflanzung mit Olivenbäumen und hochwertige Pflasterung entsteht ein einladender Außenbereich mit mediterranem Flair. Bodentiefe Fenster und Schiebetüren verbinden die Innenräume harmonisch mit diesem privaten Patio und sorgen für außergewöhnlich viel Tageslicht – auch auf der unteren Etage. Der Lichthof bietet nicht nur architektonische Raffinesse, sondern erweitert die Wohnqualität um einen geschützten, atmosphärischen Freiraum.

Diese Traumimmobilie vereint modernen Luxus mit einer großzügigen Raumgestaltung und hochwertigen Ausstattungsmerkmalen.

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Wir freuen uns darauf, Sie schon bald persönlich kennenzulernen.

# Ausstattung
Ausstattung im Überblick – luxuriöses Wohnen auf zwei Etagen:

- Wohnfläche: ca. 199 m²
- Nutzfläche: über ca. 277 m²
-Etagen: 2
- Verfügbarkeit: nach Absprache
- Verwendete Materialien: ausschließlich hochwertig & modern
- Gesamtkonzept: durchdachtes Design, luxuriöses Wohnambiente & funktionale Raumaufteilung

Wohn- & Schlafbereiche:
- 4 großzügige Schlafzimmer, eines davon mit begehbarem Ankleidezimmer (ca. 4x4 m)
- 4 voll ausgestattete Badezimmer, darunter:
-> 2 mit Dusche
-> 1 mit Badewanne für entspannte Momente
-> 1 weiteres Bad zur flexiblen Nutzung
- Hochwertige Einbauküche mit Kochinsel und zusätzlichen Wasseranschlüssen – vorbereitet für die Erweiterung mit einer Bar
- Lichtdurchfluteter Wohn-/Essbereich mit offenem Grundriss
- Großzügige Fensterfronten, die sich komplett öffnen lassen – für ein harmonisches Innen-Außen-Erlebnis
- Fitnessraum für Ihre persönliche Workout-Routine im UG
- Hauswirtschaftsraum im Untergeschoss mit Waschmaschinenanschluss

Technik & Komfort:
- Hybrid-Heizungssystem
- Fußbodenheizung (Gas) in allen Räumen – inklusive Untergeschoss
- Integrierte Deckenspots in allen Wohnbereichen
- Raffstore-Beschattungssystem für Sonnen- und Sichtschutz
- Zugang durch extrabreite Eingangstür
- In allen Zimmern moderne Multimedia-Anschlüsse (Internet, TV, Telefon)
- Eigene Stromzähler je Wohneinheit für getrennte Verbrauchserfassung
- Individuelle Heizkreisläufe für die Fußbodenheizung pro Einheit – separate Abrechnung möglich

Besondere Merkmale:
- Separater Außenzugang zur Einheit für maximale Privatsphäre
- Drei separate Wohnungszugänge, jeweils mit eigenem Küchenanschluss – ideal für flexible Nutzung oder Vermietung
- Design-Treppe mit Glasgeländer – stilvoller Übergang ins Untergeschoss
- Großzügiger und begrünter Lichthof (ca. 2,50 × 7,10 m) mit mediterranem Flair – viel Tageslicht im Untergeschoss (mit Beleuchtung für die Abendstunden)
- Vorbereiteter Saunaraum – für Ihre eigene Wellness-Oase

Außenbereich:
- Swim Spa mit Überdachung – Kombination aus beheiztem Pool mit Gegenstromanlage & Whirlpool für ganzjährigen Wellnessgenuss
- Vorinstalliertes Außen-WC direkt am Pool
- Optionale Erweiterung: Der Swim Spa kann in ein Poolhaus umgewandelt werden
- Großzügige Terrassenfläche – ideal für entspannte Stunden im Freien
- Garten- und Terrassenfläche von außen nicht einsehbar für maximale Privatsphäre
- Doppelgarage mit zusätzlichem Nebenraum – perfekt für Lagerung, Werkstatt oder Hobby

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 2
Verfügbar ab: nach Vereinbarung
Objektzustand: neuwertig
Qualität der Ausstattung: Luxus
Bodenbelag: Fliesen

Garagen/Stellplatzkaufpreis: 50.000,00 €

Käuferprovision: 3,57 % Käuferprovision inkl. 19 % MwSt.
Provisionshinweis: - 3,57 % Käuferprovision inkl. 19 % MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

Grundstücksfläche: ca. 236 m²
Nutzfläche: ca. 277 m²

# Lagebeschreibung
Die Immobilie befindet sich im Herzen von Gersthofen, einer dynamischen Stadt im Landkreis Augsburg, Bayern. Gersthofen grenzt unmittelbar an die Stadt Augsburg und ist bekannt für ihre reiche Geschichte und moderne Infrastruktur. Diese zentrale Lage vereint urbanen Komfort mit einer ruhigen Wohnatmosphäre.

Das Anwesen befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof, was für eine ausgezeichnete Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sorgt. Dies ermöglicht mühelose und schnelle Verbindungen zu verschiedenen Stadtteilen sowie zu den umliegenden Städten und Regionen.

In direkter Nähe des Objekts finden Sie eine Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Dienstleistungsbetrieben, die den täglichen Bedarf decken. Die Straße selbst ist geprägt von einer Mischung aus Wohn- und Geschäftshäusern, was zu einer lebendigen und zugleich angenehmen Atmosphäre beiträgt.

Die Stadt verfügt über ein gut ausgebautes Netz an Bildungseinrichtungen, von Kindergärten über Grundschulen bis hin zu weiterführenden Schulen. Zudem sind medizinische Versorgungseinrichtungen leicht und schnell erreichbar.

Gersthofen bietet ein breites Spektrum an kulturellen Einrichtungen und Freizeitmöglichkeiten. Das Ballonmuseum und die Stadthalle sind nur einige Beispiele für die vielfältigen Angebote der Stadt. Zudem laden zahlreiche Grünflächen und Parks zur Erholung und Freizeitgestaltung ein.

Die Lage in Gersthofen ist somit der ideale Ort für alle, die eine ausgewogene Verbindung zwischen urbanem Leben und Wohnkomfort suchen, verbunden mit einer hervorragenden Infrastruktur und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten direkt vor der Haustür.Entfernungen:
Fernbahnhof 0,8 km
Autobahn 8 km
Bus 0,8 km

# Sonstiges
- Besichtigungstermine sind nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich

Katip | Moderner Wohnluxus auf 2 Etagen mit Swim Spa & Premium-Ausstattung in Gersthofen

- 3,57 % Käuferprovision inkl. 19 % MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

Wenn Sie mehr zu diesem Objekt erfahren möchten, senden Sie uns bitte Ihre vollständigen Adressdaten, Telefonnummer und Ihre Mail Adresse, wir werden uns umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen.

Mit Ihrer Anfrage und Zusendung Ihrer Daten erklären Sie sich mit einer Kontaktaufnahme durch unser Büro (Allgemeine Informationenpflicht lt. TMG §5) und der Speicherung der Daten lt. BDSG / DSVGO einverstanden.

Wir bitten um Verständnis, dass nur Kontaktanfragen mit vollständigen Angaben Ihrer Daten bearbeitet werden können.

Wir weisen darauf hin, dass trotz sorgfältigster Überprüfung vorliegender Unterlagen, keine Haftung durch uns übernommen werden kann/wird.

Alle Angaben beruhen auf den Aussagen und Informationen des Eigentümers.

# Energie
Wesentliche Energieträger: Gas
Letzte Modernisierung: 2025
Heizungsart: Fußbodenheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: KATIP-2025-308