„Hanghaus mit Weitblick – Wohnen nahe Naturbad und Regensburg“

# LAGE

Die Immobilie befindet sich in Etterzhausen, einem begehrten Ortsteil der Gemeinde Nittendorf, nur etwa 10 km westlich von Regensburg. Das Haus liegt in idyllischer Lage unweit der Naab auf einem einzigartigen Grundstück mit Terrassen, Waldflächen und beeindruckendem Panoramablick ins Naabtal.

Die atemberaubende naturnahe Umgebung mit Wäldern, Felsen und Flusstälern bietet hohen Freizeit- und Erholungswert. Ob Radfahren, Fischen, Wandern, Paddeln oder Klettern – die abwechslungsreiche Natur beginnt direkt vor der Haustür.

Etterzhausen selbst verfügt über eine gute Infrastruktur mit Gastronomie, Tankstelle, Getränkemarkt und kleineren Geschäften. In den Nachbarorten sind Supermärkte, Bäckereien, Kindergärten, Schulen, Ärzte sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten vorhanden.

**Die Verkehrsanbindung ist hervorragend:**

Der Bahnhof Etterzhausen ist in etwa 10 Gehminuten erreichbar, eine Buslinie verkehrt direkt vor dem Haus. Über die nahegelegenen Autobahnen A3 (Nürnberg–Passau) und A93 (Richtung München) ist eine schnelle Anbindung in alle Richtungen gewährleistet. Dank dieser Lage verbindet Etterzhausen naturnahes Wohnen mit einer idealen Erreichbarkeit des Weltkulturerbes Regensburg und der umliegenden Region.

# OBJEKTBESCHREIBUNG

Dieses besondere Häuschen mit ca. 60 m² Wohnfläche vereint behagliches Wohnen mit großem Potenzial für individuelle Gestaltung. In traumhafter Hanglage genießen Sie hier Ruhe, Natur und einen unvergleichlichen Ausblick ins Naabtal.

Das Haus erstreckt sich über zwei Ebenen: Im Erdgeschoss erwarten Sie ein helles Südzimmer mit hochwertigem Parkettboden, ein praktisches Duschbad sowie ein Abstellbereich für die Waschmaschine. Für wohlige Wärme sorgt ein eleganter Schwedenofen, der den gesamten Wohnbereich angenehm temperiert.

Über eine stilvolle Terrazzotreppe gelangen Sie ins ausgebaute Dachgeschoss, das mit einer großzügigen Wohnküche und einem gemütlichen Wohnzimmer unter charmanten Dachgauben überzeugt. Von hier aus führt ein direkter Ausgang auf die sonnige Südterrasse – der perfekte Platz, um die Natur zu genießen oder den Tag mit Freunden ausklingen zu lassen. Die Raumaufteilung lässt sich flexibel gestalten und bietet die Möglichkeit, weitere Zimmer zu schaffen.

Das Häuschen befindet sich in gepflegtem Zustand und ist sofort bezugsbereit. Fenster, Dach und Installationen sind intakt, die vorhandene Küche samt Elektrogeräten sowie die Waschmaschine sind im Kaufpreis enthalten. Parkmöglichkeiten stehen bequem in den umliegenden Straßen zur Verfügung.

Die Nebenkosten betragen ca. 100 € monatlich und umfassen Kaminkehrer, Abfall, Abwasser, Grundsteuer und Gebäudeversicherung.

Im Jahr 1984 wurde das Gebäude einer umfangreichen Umbaumaßnahme unterzogen, die eine Erweiterung des Grundrisses beinhaltete, um den Wohnraum zu vergrößern und zu optimieren

* inklusive Fenster
* Außenbereich
* Elektrik
* Wasserleitungen
* Dachstuhl erneuert
* Kamin erneuert

sodass Sie hier ein solides Fundament für Ihr neues Zuhause vorfinden.

# EINZIGARTIGES GRUNDSTÜCK

Dieses außergewöhnliche Grundstück mit ca. 778 m² schmiegt sich terrassenförmig an den Etterzhausener Fels und bietet atemberaubende Ausblicke in die umliegende Natur. Unterschiedliche Ebenen eröffnen vielseitige Möglichkeiten: blühende Gärten, gemütliche Sitzplätze oder inspirierende Rückzugsorte.

Die helle Werkstatt mit Südfenstern ist ein Highlight für kreative Projekte und bietet zugleich einen beeindruckenden Blick auf die bewaldeten Hänge. Ein ehemaliger Taubenschlag, ein geschlossener Abstellraum sowie ein idyllisches Waldgrundstück oberhalb mit Holzhütte erweitern die Nutzungsmöglichkeiten.

Besonders reizvoll ist das sonnige Südhanggrundstück, einst als Weinberg genutzt, das heute historische Terrassierungen erkennen lässt – ideal für Gartenideen oder naturnahe Gestaltung.

**Hier finden Sie Ihr kreatives Refugium: ein Rückzugsort voller Ruhe, Inspiration und Gestaltungsfreiraum – eine seltene Gelegenheit, Natur, Geschichte und persönliche Lebensideen zu verbinden.**

# ENERGIEDATEN

* Energieausweis: Energiebedarfsausweis
* Baujahr Energieträger: 2016
* Energiebedarf: 293,90 kWh/(m²·a)
* Energieeffizienzklasse: H
* Ausstellungsdatum: 21.04.2020
* Gültig bis: 20.04.2030
* Baujahr (gemäß Energieausweis): 1929,1969, Teilsanierung 1984
* Heizungsart: Stückholz, Strom-Mix

# HAFTUNG

Alle Daten stammen vom Eigentümer, für die Richtigkeit übernimmt der Immobilienmakler keine Haftung.

# PROVISION FÜR KÄUFER

3,57% Maklercourtage mit inkludierter Umsatzsteuer. Der Verkäufer hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe abgeschlossen.

# KONTAKTAUFNAHME BITTE BEACHTEN SIE:

KONTAKTANFRAGEN WERDEN NUR MIT VOLLSTÄNDIGEM NAMEN UND TELEFONNUMMER BEARBEITET.