Hochwertig saniert! Energieeffizientes Einfamilienhaus in ruhiger Lage am Roten Hügel mit ELW

Willkommen zu dieser seltenen Gelegenheit: Dieses hochwertig sanierte Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung verspricht ein modernes Zuhause in einer ruhigen, familienfreundlichen Wohnlage – ideal für Familien, Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten. Das Anwesen bietet Ihnen alles, was Sie für ein komfortables Leben benötigen: durchgängige Modernisierungen, ein großzügiger Garten mit vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten und eine herausragende Energieeffizienz. Zeitnah bezugsfertig, kombiniert die Immobilie ein durchdachtes Wohnkonzept mit traumhaftem Wohnerlebnis. Schulen, Kindergärten, Klinikum und Einkaufsmöglichkeiten liegen in unmittelbarer Reichweite; die schnelle Anbindung an die A9 ermöglicht Ihnen Flexibilität im Alltag.

Das Anwesen wurde 2012 umfangreich saniert sowie durch einen modernen Anbau erweitert. Die Immobilie präsentiert sich auf einem komplett eingefriedeten Grundstück von 738m². Das Wohngebäude erstreckt sich über zwei Etagen (EG und DG) mit einer Gesamtwohnfläche von 213,06m², davon 188,99m² im Hauptgebäude und 24,07m² in der Einliegerwohnung. Der weitläufige Garten umfasst eine gepflegte Rasenfläche, eine Pergola und eine großzügige, teilweise überdachte Terrasse. Sträucher und Bäume sorgen für Privatsphäre, während der Steingarten im Vorderbereich eine dekorative Ergänzung bietet. Eine Garage im Haus sowie ein Carport mit 3 Stellplätzen und ein weiterer Außenstellplatz für die Einliegerwohnung runden das Außenkonzept ab.

Der Bestandsbau besteht aus 25cm massivem Ziegelmauerwerk, ergänzt durch einen Anbau mit hochwertiger Holzfachwerk-Konstruktion. Beide Gebäudeteile sind mit 12cm EPS gedämmt, um eine optimale Energieeffizienz zu gewährleisten. Die Fenster im Bestandsbau sind doppelt verglast, während die Fenster im Anbau und in der Küche dreifach verglast sind. Im Ess- und Wohnzimmer sind elektrische Außenrollos angebracht. Das Dach wurde mit Mineralwolle gedämmt, die Gasheizung (Viessmann, 2012) mit Brennwerttechnik sorgt für eine effiziente und wirtschaftliche Wärmeversorgung. Eine PV-Anlage mit einer Leistung von 9,18kWp generiert zusätzliche Einnahmen durch Volleinspeisung. Die 3-adrige Elektroinstallation befindet sich auf modernem Stand. Dank kontinuierlicher Modernisierungen ist kein Renovierungsstau vorhanden.

Die gut durchdachte Raumaufteilung bietet Ihnen Wohnkomfort und Flexibilität. Der offene Wohn- und Essbereich im EG bildet das Herzstück des Hauses: Große Fensterfronten lassen viel Tageslicht herein und schaffen eine einladende Atmosphäre. Der Kaminofen sorgt an kühleren Tagen für Behaglichkeit, während der direkte Zugang zur Terrasse zusätzlichen Lebensraum erschließt. Die Küche begeistert mit einer hochwertigen Einbaugeräten und kann für nur 9.000€ übernommen werden. Ergänzt wird das Erdgeschoss durch ein Gäste-WC, eine Garderobe, einen Flur und flexibel nutzbare Räume. Im Dachgeschoss erwarten Sie ein großzügiges Schlafzimmer mit separater Ankleide, ein modernes Badezimmer mit Dusche, Wanne und Doppelwaschbecken sowie zwei weitere Zimmer, die sich als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer ideal eignen. Zudem verfügt die Etage über einen großen Dachboden mit flexibler Nutzung. Auch die geräumige, separate ELW überzeugt mit einem hellen Wohnraum, Küchenanschlüssen und einem eigenen Badezimmer – ideal zur Vermietung, als Homeoffice oder für Mehrgenerationenwohnen.

Dieses Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist ein echtes Highlight: hochwertig modernisiert, mit größter Sorgfalt gepflegt und zeitnah bezugsbereit. Die ruhige Lage, das großzügige Grundstück und die hochwertige Ausstattung machen es zu einem unwiderstehlichen Angebot für anspruchsvolle Käufer*innen. Überzeugen Sie sich selbst von den vielfältigen Möglichkeiten, die diese Immobilie bietet, und vereinbaren Sie noch heute einen Besichtigungstermin. Dieses Traumhaus wartet auf Sie.

# Ausstattung
- Ca. 213,06m² Wohnfläche auf 2 Etagen + ELW
- Grundstücksgröße: 738m², vollständig eingefriedet
- Idyllischer Garten mit Pergola, Rasenfläche & Bäumen
- Anbau an bestehendes Wohnhaus 2012
- Zeitnah bezugsfertig, keinerlei Renovierungsstau
- Große Terrasse, teils überdacht und gepflastert
- 1 Garage + Carport mit 3 Stellplätzen, 1 Außenstellplatz
- Energieeffizient: Gedämmte Fassade, PV-Anlage
- Kunststofffenster, doppelt- und dreifach verglast
- Kaminofen im Wohnzimmer für gemütliches Ambiente
- Ruhige, familienfreundliche Lage im Stadtteil Roter Hügel
- Nur 10min zur A9 und fußläufig zu Schulen & Kita
- Einkaufsmöglichkeiten & Naherholung in der Nähe

- Bisherige Modernisierungen:
1994: Bestandshaus Kunststofffenster mit Doppelverglasung
2012: Kernsanierung Bestandshaus
2012: Außenwanddämmung
2012: Anbau an bestehendes Wohnhaus
2012: Gasheizung mit Brennwertkessel
2012: Warmwasserspeicher
2013: Pflaster Hauseingang
2013: PV-Anlage 9,18kWp
2015: Carport
2018: Pergola im Garten
2022: Austausch Kellerfenster (1x)
2024: Glasüberdachung Eingangsbereich
2024: Flügeltür Garage

# Weitere Angaben
- Garagen/Stellplätze: 5
- Verfügbar ab: nach Absprache
- Objektzustand: modernisiert
- Qualität der Ausstattung: Gehoben

- Käuferprovision: 3,57% (inkl. MwSt)

- Grundstücksfläche: ca. 738 m²

# Lagebeschreibung
Die Immobilie liegt in einer ruhigen und idyllischen Wohngegend im Bayreuther Stadtteil Roter Hügel, der sich durch seine familienfreundliche Atmosphäre, gepflegte Einfamilienhäuser und die Nähe zum Klinikum und weitläufigen Grünflächen auszeichnet. Die Nachbarschaft ist geprägt von wenig befahrenen Straßen, die zum Spazierengehen und für Kinder zum sicheren Spielen einladen. Das Grundstück befindet sich in einer geschlossenen Siedlung mit großzügigen Gärten und einer harmonischen, nachbarschaftlichen Atmosphäre. Der komplett eingefriedete Garten mit Metallzaun und die vorhandene Pergola bieten nicht nur optimale Privatsphäre, sondern auch eine wunderbare Möglichkeit, das Leben im Freien in vollen Zügen zu genießen.

Der Stadtteil Roter Hügel überzeugt durch eine hervorragende Infrastruktur. Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind in wenigen Minuten erreichbar. Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar, was die Lage besonders für Familien attraktiv macht. Einkaufsmöglichkeiten wie Supermärkte, Bäcker und regionale Fachgeschäfte befinden sich ebenso in unmittelbarer Nähe, wie Arztpraxen, Apotheken und Sporteinrichtungen. Darüber hinaus bietet die Stadt zahlreiche Freizeitangebote wie Sportvereine, Kinos und Grünanlagen – perfekt für aktive Freizeitgestaltung jeden Alters. Kulinarische Vielfalt bieten charmante Restaurants und Cafés, die mit fränkischer Gastfreundschaft und internationaler Küche locken.

Die Immobilie zeichnet sich durch eine hervorragende Verkehrsanbindung aus. Die Autobahn A9, die sowohl Nürnberg als auch München in südlicher als auch Berlin in nördlicher Richtung verbindet, ist in nur zehn Minuten mit dem Auto erreichbar. Die Innenstadt von Bayreuth ist in wenigen Minuten mit Auto, Bus oder Fahrrad erreichbar. Öffentliche Verkehrsmittel wie Buslinien verkehren regelmäßig und garantieren eine gute Erreichbarkeit der umliegenden Bezirke sowie eine direkte Verbindung in die Innenstadt. Der Hauptbahnhof Bayreuth bietet Regionalverbindungen in alle Richtungen, während der Flughafen Nürnberg in etwa einer Stunde erreichbar ist – optimal für Berufspendler und Vielreisende.

Die Lage dieser Immobilie kombiniert ruhiges Wohnen in begehrter, grüner Umgebung mit einer ausgezeichneten Nahversorgung und erstklassiger Verkehrsanbindung. Die Nähe zu allen wichtigen Einrichtungen und den zahlreichen Freizeitmöglichkeiten, gepaart mit dem familienfreundlichen Umfeld, macht diese Immobilie zu einem idealen Zuhause für Familien, Berufs- und Ruhesuchende gleichermaßen. Profitieren Sie von hoher Lebensqualität und bester Infrastruktur in einem der beliebtesten Wohngebiete Bayreuths!

# Sonstiges
Der Käufer zahlt im Erfolgsfall an die Firma Dressel Immobilien GmbH eine Käufer- Maklerprovision in Höhe von 3,57% inkl. 19% MwSt. Die Provision errechnet sich aus dem beurkundeten Kaufpreis.
Dieses Exposé ist eine Vorabinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der notariell abgeschlossene Kaufvertrag.
Wir weisen auf unsere allgemeinen Geschäftsbedingungen hin.
Angaben des Eigentümers, der Eigentümerin / Auftraggebers, Auftraggeberin:
Alle Angaben beruhen auf uns vorliegenden Informationen des Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen und sind freibleibend und unverbindlich.

# Energie
- Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
- Wesentliche Energieträger: Gas
- Energieverbrauch: 88.8 kWh/(m²*a)
- Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
- Energieeffizienzklasse: C
- Ausstellungsdatum: 24.04.2026
- Gültig bis: 24.04.2036
- Letzte Modernisierung: 2024
- Heizungsart: Zentralheizung
- Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 1893